Сравнение управления Airbnb: семь вопросов к каждому предложению

Für wen dieser Leitfaden ist

Dieser Leitfaden richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer sowie an Mieterinnen und Mieter mit Vermieterlaubnis in Zürich, am See und im Umland. Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die alphakey-Angaben stammen aus dem Live-Angebot auf [alphakey.ch](/). Andere Anbieter werden nur dort genannt, wo die öffentliche Angabe klar ist - und ausdrücklich mit dem Hinweis, dass die Bemessung oft unklar bleibt. Keine Vergleichstabelle mit erfundenen Zahlen: die sieben Fragen ersetzen sie.

Wer Airbnb-Verwaltung in Zürich vergleicht, entscheidet nicht über die kleinste Zahl auf einer Preisseite. Entscheidend sind Bemessungsgrundlage, Fixkosten, Kündigung, Reinigung, Kanäle, Recht und die Frage, ob der Anbieter auch nein sagt.

Frage 1: Worauf sitzt die Provision?

Fragen Sie zuerst nach der Bemessungsgrundlage, nicht nach dem Satz. «20 Prozent vom Buchungsbetrag», «20 Prozent von der Auszahlung nach Plattformgebühr» und «20 Prozent vom Übernachtungsumsatz nach Gebühr ohne Reinigung» sind drei verschiedene Rechnungen. Sitzt die Provision auf Brutto, nach Plattformgebühr oder inklusiv Reinigung? Gehören Kautionen und durchlaufende Posten dazu - oder nicht? Ohne diese Antwort vergleichen Sie Marketing, nicht Kosten.

Bei alphakey gilt: 18 Prozent Basis bzw. 25 Prozent Vollservice vom Übernachtungsumsatz nach Abzug der Plattformgebühr. Reinigung und Durchlaufposten bleiben draussen. Die Grundlage ist im Airbnb-Auszahlungsreport nachprüfbar. Warum derselbe Prozentsatz verschiedene Frankenbeträge ergibt und welche Stufen zwischen Gastzahlung und Ihrem Konto liegen, steht im Insight 20 Prozent sind nicht 20 Prozent.

Zum Einordnen (Stand 5.9.2026, Live-Check auf [/](/)): GuestReady wirbt ab 21 Prozent, UpperKey mit 20 Prozent. Bei beiden ist die Bemessungsgrundlage auf den öffentlichen Seiten unklar - also nicht 1:1 mit unserer Prozentangabe vergleichbar. Wer ernsthaft vergleicht, verlangt eine Beispielrechnung mit einer konkreten Buchung: Brutto, nach Plattformgebühr, inkl. oder exkl. Reinigung. Den Satz für Ihr Objekt nennen wir im Erstgespräch.

Frage 2: Fixkosten, Setup, Leerstand?

Ein niedriger Satz mit Grundgebühr, Aufsetzgebühr oder Monatsminimum kann teurer sein als ein höherer Satz ohne Fixkosten - vor allem in ruhigen Monaten oder im ersten Jahr eines neuen Inserats. Fragen Sie ausdrücklich: Gibt es eine Startgebühr? Eine monatliche Basisgebühr? Fällt Provision an, wenn niemand bucht? Werden Fotografie, Inseratseinrichtung oder Smart Lock separat verrechnet?

Bei alphakey: keine Grundgebühr, keine Aufsetzgebühr. Steht die Wohnung leer, beträgt die Provision null Franken. Die Abrechnung folgt dem Umsatz, nicht einem Fixblock. Was der Betrieb neben der Provision sonst noch kostet - Reinigung, Wäsche, Abgaben - ordnet der Insight Was Airbnb anbieten in Zürich kostet ein. Leerstand und Setup gehören in denselben Vergleich wie der Prozentsatz; sonst vergleichen Sie nur die sichtbare Hälfte.

Frage 3: Kündigung und Bindung?

Bindung ist Verhandlungsmacht. Eine Mindestlaufzeit von zwölf Monaten oder eine Kündigungsfrist von drei Monaten klingt harmlos, bis Sie auf Dauermiete umstellen, selbst nutzen oder den Anbieter wechseln wollen. Fragen Sie nach schriftlicher Frist, Mindestlaufzeit und was mit laufenden Buchungen passiert. Wer bleiben soll, muss überzeugen - nicht über Vertragslänge.

Bei alphakey: monatlich kündbar, Frist 30 Tage, keine Mindestlaufzeit. Sie können jederzeit auf Dauermiete oder Eigennutzung umstellen, ohne auf einen Vertragsablauf zu warten. Eigennutzung blockieren Sie im Eigentümerportal, solange die Daten noch nicht gebucht sind. Das Kalenderrecht bleibt bei Ihnen; die Kündigungsregel steht im Vertrag, nicht nur auf der Website.

Frage 4: Reinigung - wer putzt, wer koordiniert?

Reinigung ist oft der versteckte zweite Umsatz. Manche Verwaltungen rechnen Provision und verdienen zusätzlich an der Differenz zwischen dem, was der Gast zahlt, und dem, was die Reinigungskraft erhält. Dasselbe Muster kann bei Wäsche und Verbrauch auftreten. Fragen Sie: Wer putzt? Wer koordiniert? Wer haftet für die Koordination? Gibt es eine Marge auf Reinigung, Wäsche oder Verbrauch? Was zahlt der Gast - und was erhält der Dienstleister?

Bei alphakey führen wir die Reinigung nicht selbst aus. Partnerunternehmen mit Rahmenvereinbarung reinigen nach jedem Aufenthalt und liefern frische Wäsche. Wir planen, kontrollieren und haften für die Koordination. Die Leistung geht zum Einstandspreis durch - ohne Reinigungs-Marge. Details zur Wahl zwischen eigener Kraft und Firma: Reinigungskraft oder Firma?. Den Betriebsposten im Gesamtkontext: Was Kurzzeitvermietung wirklich kostet. Wer nur den Prozentsatz vergleicht und die Reinigungslogik überspringt, übersieht oft den grösseren Posten.

Frage 5: Welche Plattformen?

Ein Angebot, das nur Airbnb nennt, und eines, das Airbnb und Booking.com führt, sind nicht dasselbe Produkt. Mehr Kanäle heissen nicht automatisch mehr Ertrag - aber sie ändern Scope, Abrechnung und Gästekommunikation. Fragen Sie, auf welchen Kanälen der Anbieter als Co-Host arbeitet und was das konkret bedeutet. Erfinden Sie keine Owner-Account-Logik: Entscheidend ist, was der Vertrag und die öffentliche Leistungsbeschreibung sagen.

Bei alphakey arbeiten wir als Co-Host auf Airbnb und Booking.com. Sie bleiben Eigentümerin oder Eigentümer bzw. berechtigte Mieterin oder berechtigter Mieter; wir führen den laufenden Betrieb der Kurzzeitvermietung: Inserat, Fotografie, dynamische Preisgestaltung, Gästekommunikation, Reinigungskoordination und Abrechnung. Den Unterschied zwischen Co-Host und Verwaltung erklärt Co-Host oder Verwaltung. Was wir bewusst nicht übernehmen, gehört in Frage 6 - nicht in den Plattform-Satz.

Frage 6: Bewilligung und Recht?

Viele Angebote versprechen «alles inklusive» und schweigen zu Bewilligung, Baugesuch und Nutzungsfragen. Das ist riskant. Fragen Sie, was der Anbieter bewusst nicht übernimmt - und wo Sie selbst nachfragen müssen. Eine Verwaltungsprovision deckt den Betrieb, nicht die behördliche Freigabe Ihrer Nutzung.

Bei alphakey gehören Bewilligungen, Baugesuche und die rechtliche Freigabe Ihrer Nutzung nicht zu den Leistungen. Ob Kurzzeitvermietung an Ihrer Adresse zulässig ist, klären Sie mit Gemeinde und Fachperson. In der Stadt Zürich können bei dauerhafter kommerzieller Kurzzeitvermietung Meldepflicht und ein Baugesuch wegen Nutzungsänderung greifen - auch ohne Umbau. Gelegentliche Vermietung während eigener Abwesenheit fällt anders aus. Am See und im Umland entscheidet die Gemeinde. Überblick mit Quellen: Airbnb Bewilligung Zürich 2026.

Mieterinnen und Mieter: Für die Untervermietung brauchen Sie in der Regel die Zustimmung der Vermieterschaft. Artikel 262 des Obligationenrechts regelt die Untermiete und die Voraussetzungen der Zustimmung - kurz gesagt: ohne Erlaubnis der Vermieterschaft geht die Untervermietung in der Regel nicht. Das ist keine Rechtsberatung; verbindlich klärt das der Mietvertrag und bei Bedarf eine Fachperson. alphakey betreut Eigentümer und Mieter mit Vermieterlaubnis; ohne Zustimmung der Vermieterschaft startet kein Mandat. Stockwerkeigentum und Hausordnung können die Nutzung zusätzlich einschränken - das prüfen Sie vor dem ersten Gast, nicht danach.

Frage 7: Sagen sie auch nein?

Ein Anbieter, der jede Adresse nimmt, verkauft Volumen, nicht Eignung. Fragen Sie, wann abgelehnt wird - und ob die Absage begründet wird. Eine ehrliche Absage spart Setup, Erwartungen und Konflikte mit Nachbarn.

Bei alphakey prüfen wir Objekte ehrlich. Gegen eine Eignung sprechen etwa eine strikte Hausordnung, schwierige Erreichbarkeit oder ein Grundriss ohne abtrennbaren Schlafbereich. Region: Stadt Zürich, linkes Seeufer zwischen Kilchberg und Thalwil sowie Umland von Zürich - ob wir an Ihrer konkreten Adresse arbeiten können, klären wir im Erstgespräch. Wir sind ein lokales Team in Wettswil / Zürich, kein globales Callcenter: ungeeignete Adressen lehnen wir ab, statt sie durchzuwürgen.

Wenn die sieben Antworten klar sind, rechnen Sie die Adresse durch und sprechen Sie mit uns: [Erstgespräch und Rechner auf der Startseite](/). Dort sehen Sie eine Spanne für Ihre Angaben - und was die Verwaltung davon nimmt - ohne Anmeldung.