Inhalt
Dieser Beitrag gibt den Stand unserer Recherche wieder und ist keine Rechts- oder Steuerauskunft. Was für Ihr Objekt gilt, hängt von Zone, Gemeinde, Reglement und Vertrag ab; verbindlich ist die Auskunft der zuständigen Stelle.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit dem 1. September 2026 setzt die Stadt Zürich die BZO-Regel um (Nichtanrechenbarkeit am Mindestwohnanteil).
- Meldepflicht und mögliches Baugesuch bei Nutzungsänderung gelten für dauerhaft kommerzielle Kurzzeitnutzung; gelegentliche Privatvermietung während Abwesenheit laut Stadt ausgenommen.
- Drei Fragen bleiben zentral: Zone/Wohnanteil, dauerhaft kommerziell vs. gelegentlich privat, Nutzung laut Baurechtsentscheid.
- Stand Recherche dieser Seite: 22. September 2026 (BZO in Kraft seit 1.9.2026).
Was seit dem 1. September 2026 gilt
Dieser Text richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer sowie an Mieterinnen und Mieter mit Vermieterlaubnis in der Stadt Zürich. Ohne Zustimmung der Vermieterschaft (Art. 262 OR) startet kein Mieter-Mandat. Keine Rechtsberatung.
Nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 setzt die Stadt Zürich die BZO-Teilrevision seit dem 1. September 2026 um. Zwei Pflichten nennt die Stadt konkret: Meldepflicht für dauerhaft kommerzielle Nutzungen, und ein Baugesuch bei Nutzungsänderungen - auch ohne bauliche Massnahmen. Ein Baugesuch ist kein Formular für einen Abend. Wer die Frage erst nach dem Start der Nutzung klärt, riskiert Buchungen, die er nicht halten kann. Keine Rechtsberatung; verbindlich: Behörde oder Fachperson. Überblick: Airbnb Bewilligung Zürich 2026.
Drei Fragen, die jetzt beantwortbar sind
Alle drei bleiben zentral und lassen sich für die eigene Adresse klären; sie ändern sich durch das Inkrafttreten nicht.
- In welcher Zone liegt die Wohnung, und gilt dort eine Wohnanteilpflicht? Das steht in der Bau- und Zonenordnung und ist beim Amt für Städtebau erfragbar. Ohne Wohnanteilpflicht ist die Frage weitgehend entschärft.
- Ist die Nutzung dauerhaft kommerziell oder gelegentlich privat? Die Stadt unterscheidet ausdrücklich. Wer die eigene Wohnung während Ferien vermietet, ist nicht betroffen; wer eine Wohnung ganzjährig an wechselnde Gäste vermietet, in der niemand wohnt, ist es.
- Welche Nutzung ist im Baurechtsentscheid festgeschrieben? Ist die Wohnung als Wohnraum bewilligt und wird sie faktisch als Beherbergungsbetrieb geführt, liegt eine Nutzungsänderung vor — unabhängig davon, ob jemand sie bemerkt.
Ihre Zahlen statt unserer Beispiele
Der Rechner nimmt Zimmerzahl, Quartier und Ausstattung und zeigt Ihnen eine Spanne — mit dem Rechenweg daneben, nicht als eine Zahl, die Sie glauben müssen.
Ertrag einschätzenWas sich jetzt lohnt
Die Auskunft der Bauverwaltung einholen und schriftlich behalten. Eine telefonische Zusage hilft in zwei Jahren niemandem; eine E-Mail mit Datum und Namen schon.
Bei Stockwerkeigentum das Reglement lesen, bevor die Gemeinde fragt. Viele Reglemente enthalten Bestimmungen zur gewerblichen Nutzung, die älter sind als Airbnb und trotzdem greifen. Wer sie erst im Streitfall liest, verhandelt aus der schwächeren Position.
Die eigene Kalkulation mit einer zweiten Zahl versehen: Was bringt das Objekt als Dauermiete? Wenn diese Zahl den Kaufpreis oder die Hypothek nicht trägt, hängt die Rechnung an einer Regelung, über die man nicht verfügt.
Was offen bleibt
Ob bereits bestehende Nutzungen eine Übergangsfrist erhalten, war zum Zeitpunkt dieser Recherche nicht öffentlich geregelt. Das ist die wichtigste offene Frage für alle, die heute vermieten — und der Grund, warum eine Auskunft für die konkrete Adresse mehr wert ist als jeder allgemeine Beitrag.
Ebenfalls offen: wo genau die Grenze zwischen gelegentlicher und dauerhafter Nutzung verläuft. Die Stadt nennt beide Enden, nicht die Mitte. Wer in der Mitte liegt, sollte damit rechnen, dass die Auslegung strenger ausfällt als die eigene.
Häufige Fragen
Nein, nicht generell. Die Stadt Zürich darf Wohnungen, die dauerhaft kommerziell zur Kurzzeitvermietung genutzt werden, nicht mehr auf den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil anrechnen. In Zonen mit Wohnanteilpflicht führt das im Ergebnis dazu, dass eine solche Nutzung dort nicht mehr zulässig ist. Gelegentliche Privatvermietung während eigener Abwesenheit ist ausdrücklich nicht betroffen. Entscheidend ist also die Zone Ihrer Wohnung und die Art der Nutzung, nicht die Plattform. Die Regelung ist seit dem 1. September 2026 in Kraft. Details und Quellen: /insights/airbnb-bewilligung-zuerich-2026/.
Bei einer Nutzungsänderung ja — und zwar auch dann, wenn keine baulichen Massnahmen anfallen. Das ist der Punkt, der am häufigsten übersehen wird: Ein Baugesuch ohne Bauarbeiten klingt widersprüchlich, ist aber der Normalfall, wenn aus bewilligtem Wohnraum faktisch ein Beherbergungsbetrieb wird. Mit Rechtskraft der neuen Regelung müssen Bauherrschaften die Art der Wohnnutzung im Baugesuch deklarieren. Ein Baugesuch dauert Monate, nicht Tage — deshalb gehört die Frage vor die Saison, nicht in sie hinein.
Ob bestehende Nutzungen eine Übergangsfrist erhalten, war in den öffentlichen Stadt-Quellen zum Stand unserer Bewilligungs-Recherche (5.9.2026) nicht abschliessend geregelt. Wer vermietet: Auskunft für die eigene Adresse einholen und schriftlich behalten. Keine Bestandsgarantie annehmen.
Und für Ihr Objekt?
Quellen
Stand der Recherche: 22. September 2026. Amtliche Regelungen ändern sich — prüfen Sie den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.
