Dieser Beitrag gibt den Stand unserer Recherche wieder und ist keine Rechts- oder Steuerauskunft. Was für Ihr Objekt gilt, hängt von Zone, Gemeinde, Reglement und Vertrag ab; verbindlich ist die Auskunft der zuständigen Stelle.
Kurz gefasst
- Erträge aus Kurzzeitvermietung werden bei der Tragbarkeit meist nicht wie Mietzinsen behandelt.
- Banken rechnen mit kalkulatorischen Zinssätzen deutlich über dem aktuellen Zins, dazu Amortisation und Nebenkosten.
- Das übersehene Risiko steht im Vertrag: Hypothekarverträge enthalten regelmässig Bestimmungen zur Nutzung des Objekts.
- Der Wechsel von Eigennutzung zu gewerblicher Beherbergung ist eine Nutzungsänderung — fragen Sie die Bank schriftlich, bevor Sie umstellen.
Die Annahme, die schiefgeht
Die Rechnung, die viele aufstellen, geht so: Die Wohnung bringt mit Kurzzeitvermietung mehr als mit Dauermiete, also trägt sie eine höhere Hypothek. Beide Hälften stimmen einzeln, zusammen nicht.
Banken rechnen die Tragbarkeit mit kalkulatorischen Sätzen — üblicherweise einem Zinssatz deutlich über dem aktuellen, plus Amortisation und Nebenkosten. Für Mietobjekte fliesst der Mietertrag ein. Erträge aus Kurzzeitvermietung sind aber schwankend, saisonal und nicht vertraglich gesichert. Sie werden deshalb häufig gar nicht oder nur mit einem Abschlag angerechnet.
Das heisst nicht, dass die Kurzzeitvermietung sich nicht lohnt. Es heisst, dass sie die Finanzierung nicht erweitert. Wer die höhere Hypothek mit dem höheren Ertrag begründet, argumentiert an der Tragbarkeitsrechnung vorbei.
Ihre Zahlen statt unserer Beispiele
Der Rechner nimmt Zimmerzahl, Quartier und Ausstattung und zeigt Ihnen eine Spanne — mit dem Rechenweg daneben, nicht als eine Zahl, die Sie glauben müssen.
Ertrag einschätzenDas Risiko, das im Vertrag steht
Der Punkt, der seltener bedacht wird: Hypothekarverträge und die zugrunde liegenden Bedingungen enthalten regelmässig Bestimmungen zur Nutzung der Liegenschaft. Eine Umstellung von selbst genutztem Wohnraum auf gewerbliche Beherbergung kann eine meldepflichtige Nutzungsänderung sein.
Die Folgen sind unterschiedlich und hängen vom Vertrag ab: eine andere Belehnungsgrenze, ein anderer Zinssatz, oder die Anforderung zusätzlicher Sicherheiten. Selbstgenutztes Wohneigentum wird typischerweise günstiger finanziert als Renditeobjekte.
Der praktische Rat ist unspektakulär und wird selten befolgt: vor der Umstellung mit der Bank sprechen, nicht danach. Ein Gespräch, das man selbst sucht, verläuft anders als eines, das die Bank sucht, nachdem sie von der Nutzung erfahren hat.
Und die Steuerseite
Bei selbst genutztem Wohneigentum ist der Eigenmietwert zu versteuern. Wird die Wohnung teilweise oder ganz vermietet, verschiebt sich die Behandlung: Die Mieteinnahmen sind steuerbares Einkommen, der Eigenmietwert entsprechend anzupassen.
Wie das im Einzelfall aussieht, hängt von der Aufteilung zwischen Eigennutzung und Vermietung ab und wird kantonal unterschiedlich gehandhabt. Das ist der klassische Fall, in dem eine Stunde bei einer Steuerberatung günstiger ist als ein Jahr Unsicherheit.
Häufige Fragen
Das hängt vom Vertrag ab, und die Frage gehört vor die Umstellung, nicht danach. Hypothekarverträge enthalten regelmässig Bestimmungen zur Nutzung der Liegenschaft; eine Umstellung von selbst genutztem Wohnraum auf gewerbliche Beherbergung kann eine meldepflichtige Nutzungsänderung sein. Mögliche Folgen: eine andere Belehnungsgrenze, ein anderer Zinssatz, zusätzliche Sicherheiten — selbstgenutztes Wohneigentum wird typischerweise günstiger finanziert als Renditeobjekte. Ein Gespräch, das Sie selbst suchen, verläuft besser als eines, das die Bank sucht.
Meist nicht wie Mietzinsen. Banken rechnen die Tragbarkeit mit kalkulatorischen Sätzen und stellen auf gesicherte, planbare Erträge ab. Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind schwankend, saisonal und nicht vertraglich gesichert; sie werden deshalb häufig gar nicht oder nur mit einem Abschlag berücksichtigt. Die praktische Folge: Die Kurzzeitvermietung erhöht Ihren Ertrag, aber nicht Ihre Finanzierungsfähigkeit. Wer eine höhere Hypothek mit dem höheren Ertrag begründet, argumentiert an der Tragbarkeitsrechnung vorbei.
Er verschiebt sich. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist der Eigenmietwert zu versteuern; wird die Wohnung teilweise oder ganz vermietet, sind die Mieteinnahmen steuerbares Einkommen und der Eigenmietwert entsprechend anzupassen. Wie die Aufteilung zwischen Eigennutzung und Vermietung konkret behandelt wird, ist kantonal unterschiedlich. Das ist keine Frage, die sich mit einem Rechner im Internet klären lässt — eine Stunde bei einer Steuerberatung ist hier günstiger als ein Jahr Unsicherheit.
Und für Ihr Objekt?
Quellen
Stand der Recherche: 16. Juli 2026. Amtliche Regelungen ändern sich — prüfen Sie den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.
