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This article is available in German only. The questions and answers in our knowledge base are translated, as are the regional pages.
This article reflects the state of our research and is not legal or tax advice. What applies to your property depends on the zone, the municipality, the house rules and your contract; only the competent authority gives binding information.
Key points
- «Sublet apartment Airbnb» mixes three cases: owners, tenants with permission, tenants without consent.
- Owners and tenants with landlord permission share the same ops path; without consent start with Art. 262.
- Zoning/permits and landlord permission are two hurdles — one does not replace the other.
- alphakey: Basic 18 %, full service 20 % for the first 6 months and 25 % after that, after platform fee — for owners and tenants with consent; no mandate without permission.
Drei Situationen - keine Rechtsberatung
Eigentümer und Mieterinnen bzw. Mieter mit Vermieterlaubnis teilen denselben Ablauf (Inserat, Preise, Gäste, Reinigung, Abrechnung). Wer ohne Zustimmung der Vermieterschaft steht, braucht zuerst Klarheit zu Artikel 262 OR, nicht einen Rechner und kein Verwaltungsangebot. Stand der Angaben zu alphakey: 14.9.2026; zum Beitrag Art. 262: 2.4.2026.
Drei Situationen, drei Wege
Dieselbe Suche meint drei verschiedene Ausgangslagen. Die Tabelle trennt sie, bevor es um Provision oder Kanäle geht.
| Situation | Was Sie brauchen | Nächster Schritt hier |
|---|---|---|
| Eigentümerin / Eigentümer | Betriebspfad und Kostenrahmen | Pfad Eigentümer unten; Rechner und Angebot auf der Startseite |
| Mieterin / Mieter mit Vermieterlaubnis | Derselbe Betriebspfad wie Eigentümer | Pfad mit Erlaubnis; FAQ auf der Startseite bestätigt Betreuung bei Zustimmung |
| Mieterin / Mieter ohne Zustimmung | Rechtliche Einordnung vor jedem Auftrag | Zuerst den Beitrag zu Art. 262 und zur Mietwohnung lesen |
Pfad Eigentümer: von der Adresse zum Betrieb
Als Eigentümerin oder Eigentümer entscheiden Sie über Nutzung, Kalender und Exit - nicht über die Zustimmung einer Vermieterschaft. Der Engpass ist Betrieb und Eignung: Fotos, Inserat, dynamische Preise, Gästekommunikation, Reinigungskoordination, Abrechnung. Fotografie nach Absprache, gegen Aufpreis, oft parallel auf Airbnb und Booking.com.
Was der Betrieb neben der Provision kostet, ordnet Was Airbnb anbieten in Zürich kostet ein. Wer Angebote vergleicht, braucht Bemessungsgrundlage, Fixkosten, Kündigung und Scope - nicht nur den Prozentsatz: Airbnb-Verwaltung vergleichen. Zone, Meldepflicht und mögliche Nutzungsänderung gehören vor den ersten Gast; Überblick mit Quellen: Airbnb Bewilligung Zürich 2026. Ob ein zweiter Kanal Sinn macht: Airbnb und Booking parallel.
alphakey übernimmt den laufenden Betrieb als Co-Host, nicht Bewilligung, Baugesuch oder Rechtsfreigabe. Was wir übernehmen und was es kostet, steht unten im Abschnitt «Was alphakey übernimmt» und auf der Startseite.
Pfad Mieter mit Vermieterlaubnis: derselbe Ablauf
Die Startseite sagt es klar: alphakey arbeitet für Eigentümer und Mieter mit Untervermietung - in der FAQ ausdrücklich ja, sofern die Vermieterschaft zustimmt. Das ist kein Sonderprodukt und kein «nur Eigentümer»-Angebot. Liegt die schriftliche Vermieterlaubnis vor und deckt sie Kurzzeit bzw. Plattformgäste ab, gilt derselbe Betriebspfad: Inserat, Pricing, Gäste, Reinigungskoordination, Abrechnung auf Airbnb und Booking.com; Provision: Basis 18 %, Vollservice 20 % in den ersten 6 Monaten und danach 25 %, vom Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr; monatlich kündbar; keine Bewilligungen im Scope.
Praktisch heisst das: Rechner, Erstgespräch und Vergleichsfragen sind dieselben wie für Eigentümer. Zusätzlich prüfen Sie, was die Zustimmung genau erlaubt (Häufigkeit, Plattformen, Haftung, Ansprechpartner) und was Hausordnung oder Stockwerkeigentum zusätzlich begrenzen. Hintergrund Untermiete und Zustimmung: Mietwohnung über Airbnb untervermieten. Hausordnung und Mehrfamilienhaus: Airbnb Hausordnung Mehrfamilienhaus. Glossar zu Art. 262: /untervermietung-artikel-262-or/.
Ohne schriftliche, belastbare Zustimmung startet bei alphakey kein Mandat - auch wenn die Wohnung «perfekt für Airbnb» aussieht.
Your figures, not our examples
The calculator takes the number of rooms, the neighbourhood and the fit-out and shows you a range — with the arithmetic beside it, not as a single figure you have to take on trust.
Estimate the returnPfad ohne Erlaubnis: zuerst Art. 262 OR
Wenn Sie Mieterin oder Mieter sind und die Vermieterschaft nicht zugestimmt hat, ist der nächste Schritt nicht der Ertragsrechner und nicht «Verwaltung anfragen». Der nächste Schritt ist Lesen und Einordnen.
Kurz zusammengefasst (Stand 2. April 2026, Quelle: Mietwohnung untervermieten Airbnb): Artikel 262 Absatz 1 OR erlaubt die Untervermietung, mit Zustimmung der Vermieterschaft. Absatz 2 begrenzt die Verweigerung auf drei Gründe (fehlende Offenlegung der Bedingungen, missbräuchliche Bedingungen, wesentliche Nachteile für die Vermieterschaft). Ein Urteil des Zürcher Mietgerichts vom Februar 2024 hält fest, dass gelegentliche Untervermietung über Plattformen innerhalb des vereinbarten Wohnzwecks zulässig sein kann; gewerbsmässige Untervermietung ohne Zustimmung bleibt Vertragsverletzung. Details, Quellen und Fragen stehen in dem Beitrag. Das ist keine Rechtsberatung.
In dieser Situation lesen Sie den Beitrag und klären bei Bedarf Mietvertrag sowie Fachperson, nicht den Rechner auf der Startseite. Eine Verwaltung bieten wir hier nicht an. Zwischenmiete, möbliert auf Zeit oder andere Modelle sind eigene Themen: Zwischenmiete, möbliert oder Airbnb.
Bewilligung ist nicht Vermieterlaubnis
Zwei Hürden werden oft vermischt. Wer die Bewilligungsfrage löst, hat damit noch keine Vermieterlaubnis - und umgekehrt. Stockwerkeigentum und Hausordnung können beide Pfade zusätzlich einschränken. Ungeeignete Objekte ehrlich einordnen: Wohnung nicht geeignet für Kurzzeitvermietung.
alphakey übernimmt weder Bewilligungen noch die rechtliche Freigabe der Nutzung. Das steht so auf der Startseite und bleibt Scope-Grenze.
- Vermieterlaubnis / Zustimmung der Vermieterschaft - Mietrecht, typischerweise Art. 262 OR. Relevant für Mieterinnen und Mieter. Ohne sie startet kein Untervermietungs-Mandat bei uns.
- Bewilligung / Zone / Nutzungsänderung - öffentliches Recht und Gemeindepraxis. Relevant für Eigentümer und für berechtigte Mieter. In der Stadt Zürich können bei dauerhafter kommerzieller Kurzzeitvermietung Meldepflicht und Baugesuch greifen; am See und im Umland entscheidet die Gemeinde.
Weiterlesen nach Situation
Optional vertiefend: Glossar Artikel 262 OR, Hausordnung Kurzzeitvermietung, Zwischenmiete / möbliert / Airbnb, nicht geeignet.
| Absicht | Pfad |
|---|---|
| Angebot, Rechner, FAQ (Eigentümer und Mieter mit Erlaubnis) | / |
| Art. 262, Zustimmung, gelegentlich vs. gewerbsmässig | /insights/mietwohnung-untervermieten-airbnb/ |
| Kosten vor dem ersten Gast | /insights/airbnb-anbieten-kosten-zuerich/ |
| Verwaltung vergleichen (sieben Fragen) | /insights/airbnb-verwaltung-vergleichen-zuerich/ |
| Bewilligung und Zone Zürich 2026 | /insights/airbnb-bewilligung-zuerich-2026/ |
| Zweiter Kanal Airbnb + Booking | /insights/airbnb-booking-parallel-zuerich/ |
Was alphakey übernimmt - und für wen
alphakey ist die Kurzzeit-Verwaltung in Wettswil und Zürich für die Stadt, den See und das Umland. Das Angebot steht auf der Startseite (Stand 14.9.2026):
Wir prüfen Objekte und sagen auch nein, etwa bei strikter Hausordnung, schwieriger Erreichbarkeit oder einem Grundriss ohne abtrennbaren Schlafbereich. Wer keine Zustimmung der Vermieterschaft hat, dem bieten wir keine Verwaltung an und verweisen auf Art. 262 OR und den Beitrag oben.
- Für Eigentümer und Mieter mit Untervermietung, sofern die Vermieterschaft zustimmt
- Co-Host auf Airbnb und Booking.com: Inserat, Pricing, Gästekommunikation, Reinigungskoordination, Abrechnung
- Provision: Basis 18 %, Vollservice 20 % in den ersten 6 Monaten und danach 25 %, vom Übernachtungsumsatz nach Abzug der Plattformgebühr; keine Grundgebühr; Leerstand = null Provision
- Monatlich kündbar, Frist 30 Tage, keine Mindestlaufzeit
- Keine Bewilligungen, Baugesuche oder Rechtsfreigaben im Scope
Frequently asked questions
Ja, sofern die Vermieterschaft zustimmt. Dann gilt derselbe Betriebspfad wie für Eigentümer. Ohne Zustimmung starten wir kein Mandat; lesen Sie zuerst den Insight zur Mietwohnung untervermieten (Stand 2.4.2026). Das ist keine Rechtsberatung.
Nein. Eigentümer und Mieter mit Vermieterlaubnis teilen denselben Ablauf. Mieter ohne Zustimmung gehören zuerst zu Art. 262 OR, nicht zur Verwaltung. Wir schreiben bewusst nicht «nur Eigentümer».
Nein. Bewilligung bzw. Zone und Vermieterlaubnis sind verschiedene Hürden. Mieter brauchen die Zustimmung der Vermieterschaft; die behördliche Frage kommt zusätzlich.
Basis 18 %, Vollservice 20 % in den ersten 6 Monaten und danach 25 %, vom Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr. Keine Fixkosten; Leerstand = 0. Details und Rechner auf der Startseite.
Nein. Bewilligung, Baugesuch und Rechtsfreigabe bleiben bei Ihnen. Die Vermieterlaubnis holen Mieterinnen und Mieter selbst ein; ohne sie gibt es kein Mandat.
Wenn Sie Mieterin oder Mieter ohne Zustimmung der Vermieterschaft sind. Dann zuerst Art. 262 und den Insight lesen - nicht den Ertragsrechner. Mit Erlaubnis oder als Eigentümer: Rechner und Vergleich sind der passende nächste Schritt.
And for your property?
Sources
State of our research: 14 September 2026. Official rules change — check the current position with the competent authority.
