Hochwertige Wohnungen am Zürichsee: Was bei diesen Objekten anders läuft

Was der Markt hergibt — und was nicht

Die belegten Werte für Zürich: AirROI nennt für den Nächtigungspreis ein unterstes Viertel bei rund CHF 124, einen Median bei CHF 176 und das obere Zehntel über CHF 360 (umgerechnet zum Kurs 0,89). Objekte im obersten Zehntel erzielen also gut das Doppelte des Medians.

Was diese Spanne nicht sagt: dass ein hochwertiges Objekt automatisch dort landet. Das obere Zehntel besteht nicht aus teuren Wohnungen, sondern aus gut geführten — Bilder, Ausstattung, Bewertungshistorie und Preisgestaltung entscheiden, nicht der Quadratmeterpreis beim Kauf.

Und die Auslastung wirkt gegenläufig: Wer einen hohen Preis durchsetzen will, verzichtet auf Buchungen, die ihn nicht zahlen. Ein Objekt mit CHF 400 je Nacht und 45 Prozent Auslastung liegt beim Umsatz gleichauf mit einem bei CHF 250 und 72 Prozent — bei weniger als der Hälfte der Wechsel und damit deutlich weniger Reinigungskosten.

Die Reglemente sind am See strenger

Das ist der Punkt, der solche Vorhaben am häufigsten beendet — nicht die Nachfrage.

Kilchberg hat am 16. Juni 2026 eine revidierte Bau- und Zonenordnung angenommen, die hotelähnliche Betriebe in reinen Wohnzonen untersagt. Die Genehmigung durch den Kanton steht aus. Für die übrigen Seegemeinden gilt: Jede hat ihre eigene Ordnung, und von der städtischen Zürcher Regelung lässt sich nicht auf sie schliessen.

Dazu das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Bei hochwertigen Liegenschaften mit Gemeinschaftsanlagen — Dachterrasse, Fitnessraum, Sauna, Schwimmbad — ist die Lage besonders empfindlich: Das Bundesgericht hat mit Urteil 5A_436/2018 vom 4. April 2019 ein Verbot der Kurzzeitvermietung geschützt, und im entschiedenen Fall ging es um genau diese intensive Mitnutzung durch Gäste.

Was daraus folgt: Bei einem Objekt am See gehört der Blick ins Reglement und in die Protokolle der letzten Versammlungen vor jede Ertragsrechnung. Die Auskunft der Bauverwaltung ist kostenlos; ein Objekt, das nicht kurzzeitvermietet werden darf, hat keinen Ertrag.

Was Gäste in diesem Segment erwarten

Mehr, und zwar messbar mehr. Wer CHF 400 je Nacht zahlt, vergleicht nicht mit anderen Ferienwohnungen, sondern mit einem Hotel dieser Preisklasse.

Das heisst konkret: Textilien in einer Qualität, die man beim Anfassen merkt, und in dreifacher statt doppelter Ausführung. Eine Küche, die vollständig ist, nicht nur vorhanden. Reinigung mit Zustandskontrolle nach jedem Wechsel — bei diesen Preisen ist ein Fleck auf dem Sofa eine Bewertung unter fünf Sternen. Und Erreichbarkeit, die tatsächlich rund um die Uhr besteht.

Was ebenso wichtig und weniger offensichtlich ist: Diskretion. Ein Inserat mit erkennbarer Adresse, Aussicht auf die Nachbarliegenschaft und Innenaufnahmen, die das Haus identifizierbar machen, ist bei einem hochwertigen Objekt ein Problem — für Sie und für die Nachbarschaft.

Die Rechnung bei einem hochwertigen Objekt

Sie fällt anders aus, und nicht durchweg besser.

Für die Kurzzeitvermietung sprechen der höhere Nachtpreis und die längeren Aufenthalte — Gäste in diesem Segment bleiben eher eine Woche als zwei Nächte, was die Reinigungskosten je Nacht senkt.

Dagegen sprechen zwei Dinge. Die Bestandsmieten in Zürich liegen rund 30 Prozent unter den Neubezugsmieten, aber bei hochwertigen Objekten am See ist die erzielbare Dauermiete absolut hoch — eine Vierzimmerwohnung in Kilchberg mit Seesicht erzielt als Dauermiete Beträge, gegen die die Kurzzeitvermietung erst bei hoher Auslastung ankommt. Und die Anfangsinvestition ist grösser: Was in diesem Segment als Ausstattung gilt, kostet ein Mehrfaches.

Unser Rechner zeigt beide Seiten mit Ihren Zahlen. Wir sagen es, wenn die Dauermiete besser abschneidet — bei hochwertigen Objekten am See kommt das häufiger vor als in der Stadt.