Airbnb-Verwaltung in Zürich: Wer bietet was, und woran Sie eine gute Verwaltung erkennen

Wer in Zürich am Markt ist

Der Zürcher Markt für Kurzzeitvermietungs-Verwaltung ist überschaubar und preislich eng. Wir haben die öffentlich zugänglichen Angaben von acht Anbietern zusammengetragen — Stand 30. Juli 2026, alle Quellen am Ende dieses Beitrags.

Vorweg zur Fairness: Diese Übersicht bewertet keine Anbieter. Wir nennen, was auf den jeweiligen Websites steht, und wo nichts steht, sagen wir das. Über die Qualität der Arbeit sagt eine Preisangabe nichts — dafür müssten wir mit deren Kunden gesprochen haben, und das haben wir nicht.

• GuestReady: ab 21 Prozent auf der Zürich-Seite, global «ab 15 Prozent», plus einmalige Onboarding-Gebühr, die vom ersten Monatsertrag abgezogen wird. Unterhalt wird separat verrechnet.
• UpperKey: 20 Prozent im Modell «Shared Revenue», der Eigentümer behält 80 Prozent. Der Anbieter tritt teils als Mieter auf.
• AlpineKeys: 20 Prozent, als all-inclusive bezeichnet und laut eigener Angabe verhandelbar. Reinigung, Gästekommunikation und Check-in inbegriffen.
• Airhosted.ch: Konditionen nicht publiziert, Fokus auf Zweitwohnungsbesitzer. Wirbt ausdrücklich ohne Mindestvertragsdauer.
• Swiss Stay: Konditionen nicht publiziert, Modell «Shared Revenue».
• HITrental, Blueground, Delta Estates: Mietgarantie-Modelle, Konditionen nicht publiziert. Blueground nimmt nur Aufenthalte ab 30 Tagen.
• alphakey: 18, 22 und 28 Prozent je Paket, auf den Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr.

Was beim Vergleich auffällt

Drei Beobachtungen, die für die Entscheidung wichtiger sind als die Prozentzahl selbst.

Erstens: Der Preisanker liegt bei 20 Prozent. Wer deutlich darunter liegt, hat entweder weniger im Paket oder verrechnet Nebenkosten separat — beides ist legitim, muss aber verglichen werden.

Zweitens: Vier der acht Anbieter arbeiten mit Mietgarantie. Das klingt sicher und ist es aus einer Sicht auch: Sie bekommen jeden Monat denselben Betrag. Der Preis dafür ist, dass der Betreiber die gesamte Differenz zwischen Garantiemiete und tatsächlichem Ertrag behält. In starken Monaten — in Zürich Juli und der Herbst mit den Messen — verdienen Sie am Aufwärtstrend nichts mit. Wer eine Garantie will, sollte das wissen und sich dafür entscheiden, nicht hineinstolpern.

Drittens, und das ist der eigentliche Befund: Kein einzelner der acht Anbieter veröffentlicht, worauf sich seine Prozentangabe bezieht. Und das ist die Frage, die über den Frankenbetrag entscheidet.

Die Frage, die keiner beantwortet

Zwischen «20 Prozent» und «20 Prozent» können über 40 Prozent Kostenunterschied liegen. Es hängt daran, worauf gerechnet wird.

Eine Buchung: drei Nächte zu CHF 300, das sind CHF 900 Logis, plus CHF 180 Reinigungsgebühr. Der Gast zahlt CHF 1080. Airbnb behält 15,5 Prozent, also CHF 167.40 — ausbezahlt werden CHF 912.60. Der Reinigungsdienst kostet CHF 150.

Nun rechnen dieselben 20 Prozent drei verschiedene Beträge:

• Auf den Bruttobetrag, also was der Gast zahlt (in den USA verbreitet): 20 Prozent von CHF 1080 sind CHF 216. Das entspricht 23,7 Prozent Ihrer Auszahlung.
• Auf die Auszahlung nach Plattformgebühr, inklusive Reinigungsanteil (in Grossbritannien üblich): 20 Prozent von CHF 912.60 sind CHF 182.52 — genau 20 Prozent.
• Auf den Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr, ohne Reinigung: 20 Prozent von CHF 760.50 sind CHF 152.10, also 16,7 Prozent Ihrer Auszahlung.

Acht Fragen an jeden Anbieter

Stellen Sie diese Fragen jedem, mit dem Sie sprechen — auch uns. Wer ausweicht, hat einen Grund dafür.

• Worauf bezieht sich der Prozentsatz genau? Auf den Betrag, den der Gast zahlt, auf die Auszahlung, oder auf den Übernachtungsumsatz ohne Reinigung? Bitten Sie um eine Beispielrechnung mit einer konkreten Buchung.
• Verdienen Sie an der Reinigung? Gemeint ist: Was zahlt der Gast, und was erhält die Reinigungskraft? Die Differenz sollte null sein und mit Belegen nachweisbar.
• Wie ist es bei Wäsche, Verbrauchsmaterial und Handwerkern? Derselbe Punkt, andere Position. Ein Aufschlag von 30 bis 50 Prozent auf den Einkaufspreis ist in der Branche dokumentiert.
• Wie lange bin ich gebunden, und wie lange ist die Kündigungsfrist? Eine Verwaltung, die gute Arbeit macht, braucht keine Bindung über Jahre.
• In wessen Namen läuft das Plattformkonto? An ihm hängt die Bewertungshistorie — der wertvollste immaterielle Bestand eines vermieteten Objekts. Bei einem Wechsel beginnen Sie sonst bei null.
• Was steht ausdrücklich nicht im Angebot? Wer diese Frage nicht beantworten kann, hat den Leistungsumfang nicht definiert. Dann ist im Streitfall alles offen.
• Was passiert bei einer schlechten Bewertung? Manche Anbieter erlassen die Provision für die betroffene Buchung. Das ist ein Qualitätssignal, das nichts kostet, wenn die Arbeit stimmt.
• Bekomme ich eine Abrechnung, in der jede Buchung, jede Reinigung und jede Plattformgebühr einzeln steht? Eine Monatssumme ohne Aufschlüsselung ist nicht nachprüfbar.

Und was in kein Angebot gehört

Ein Punkt, der oft in die andere Richtung geht: Manche Anbieter stellen Bewilligungsprüfungen, Zonenabklärungen oder die Abrechnung von Abgaben als Leistung dar. Wir tun das ausdrücklich nicht.

Diese Fragen liegen beim Eigentümer, und das aus einem sachlichen Grund: Eine falsche Auskunft zur Zonenordnung kann eine Nutzungsuntersagung nach sich ziehen. Dafür haftet, wer die Auskunft gibt — oder eben derjenige, der ihr vertraut hat. Verbindlich ist nur, was die Gemeinde selbst sagt.

Wir erbringen operative Vermietungsdienstleistungen: Inserat, Preise, Gästebetreuung, Reinigung, Übergabe, Abrechnung. Wenn ein Anbieter Ihnen mehr verspricht, fragen Sie nach, wer im Fehlerfall dafür einsteht.