Kurzzeitvermietung oder Dauermieter?
Beide Zahlen im Vergleich — mit amtlichen Mietpreisen und offener Rechnung. Auch dann, wenn das Ergebnis gegen uns spricht.
- Amtliche Mietpreise
- Offene Herleitung
- Ohne Anmeldung
Ihre Wohnung
- Alles aus der Basisstufe
- Reinigung und Wäsche zwischen den Aufenthalten
- Schlüsselübergabe oder elektronisches Schloss
- Erreichbarkeit für Gäste rund um die Uhr
- Kleinreparaturen bis zur vereinbarten Grenze
Preis und Auslastung selbst einstellen
Die Ausgangswerte beschreiben ein professionell geführtes, ganzjährig verfügbares Objekt: oberer Drittelwert der Marktdaten plus 10 Prozent für laufende Preissteuerung und gute Bewertungen. Erreichbar, nicht zugesagt. Schätzen Sie Ihre Wohnung anders ein, setzen Sie Preis und Auslastung hier selbst — das Ergebnis rechnet sofort mit.
Ausgangswert für 3 Zimmer in dieser Lage: CHF 230. Basis ist der obere Drittelwert zwischen Median (CHF 176) und Durchschnitt (CHF 222) des Zürcher Marktes, plus 10 Prozent für professionelle Preissteuerung, abgestuft nach Lage und Grösse. Bessere Bilder, ein besseres Inserat und Preise nach Veranstaltungskalender bewegen genau diese Zahl.
Ausgangswert für diese Lage: 70 %. Das ist der obere Drittelwert der belegten Spanne plus 10 Prozent für professionelle Führung — die Quellen reichen von 43 % (AirROI) bis 74 % (Airbtics). Der Durchschnitt aller Inserate liegt tiefer, weil dort auch Wohnungen mitzählen, die nur wenige Monate verfügbar sind.
Was in dieser Zahl nicht steht
Beide Wege haben Vor- und Nachteile, die kein Rechner in Franken ausdrücken kann. Sie entscheiden häufiger als der Betrag.
Zuerst die Zulässigkeit. Eine Ertragsrechnung ist wertlos, wenn an Ihrer Adresse nicht kurzzeitvermietet werden darf. In der Stadt Zürich ist die Zonenfrage nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 offen, Kilchberg hat im Juni 2026 ein Verbot hotelähnlicher Nutzung in reinen Wohnzonen beschlossen. Dazu kommt bei Stockwerkeigentum das Reglement. Was in Ihrer Region gilt.
Für die Kurzzeitvermietung
Sie können die Wohnung selbst nutzen
Wochen für die eigene Familie, Besuch, oder ein Umzug auf Zeit — bei Kurzzeitvermietung blocken Sie den Kalender. Bei einem Dauermietvertrag geht das nicht: Eigenbedarf ist in der Schweiz ein Kündigungsgrund mit Fristen und Anfechtungsmöglichkeit, kein Schalter.
Kein Kündigungsschutz, den Sie überwinden müssen
Ein Dauermietvertrag lässt sich nicht kurzfristig beenden. Kündigungen sind anfechtbar, Erstreckungsverfahren dauern, und wer verkaufen oder umbauen will, verhandelt mit einem Mieter, der Rechte hat. Ein Gast reist nach drei Nächten ab.
Kein Mietzinsausfall über Monate
Zahlt ein Dauermieter nicht, folgt ein Verfahren, das Monate dauert — die Wohnung ist besetzt und bringt nichts. Bei Kurzzeitvermietung zahlt die Plattform vor dem Aufenthalt aus.
Der Preis bleibt am Markt
In Zürich liegen Bestandsmieten rund 30 Prozent unter den Neubezugsmieten. Wer heute zu 2090 Franken vermietet, bekommt in zehn Jahren nicht die dann marktübliche Miete — Mieterhöhungen sind an Referenzzinssatz und Kostenmiete gebunden. Ein Nachtpreis lässt sich jede Woche anpassen.
Woher diese Zahlen kommen
Auslastung 70 Prozent. Die Datenanbieter widersprechen sich für Zürich erheblich: AirROI nennt 43.4 Prozent, AirDNA 59, GuestReady 73, Airbtics 74. Der Unterschied kommt aus der Definition — bezogen auf verfügbare Tage oder auf alle Kalendertage. Wir rechnen mit dem oberen Drittelwert dieser Spanne, 63.8 Prozent, und schlagen für ein professionell geführtes Inserat 10 Prozent dazu — das ergibt rund 70 Prozent für die Stadt, 74 für das Zentrum, 68 für den See und 57 für das Umland. Der Zuschlag ist unsere Annahme, keine Erhebung. Der Mittelwert wäre 58.7 Prozent gewesen; er beschreibt aber den Durchschnitt aller Inserate, in den auch Wohnungen eingehen, die nur wenige Monate im Jahr verfügbar sind oder keine Bewertungen haben.
Vergleichsmiete. Neubezugsmiete der Stadt Zürich, privater Sektor, Erhebung April 2024: 2 Zimmer CHF 1732, 3 Zimmer CHF 2090, 4 Zimmer CHF 2560 netto. Wir nehmen bewusst die Neubezugsmiete und nicht den Gesamtmedian — was Sie heute erzielen könnten, nicht was ein zwanzig Jahre alter Vertrag hergibt. Die Spanne dazwischen ist gross: beim 3-Zimmer 2090 gegenüber 1343 Franken.
Abzüge. 15.5 Prozent Plattformgebühr bei Airbnb, etwa 20 bei Booking.com; danach unsere Provision. Bei der Dauermiete 5 Prozent für eine externe Liegenschaftsverwaltung. Die Reinigung bei Kurzzeitvermietung tragen die Gäste über die Reinigungsgebühr.
Die Spanne von minus 20 bis plus 15 Prozent ist absichtlich breit. Ohne die Wohnung gesehen zu haben, ist eine engere Angabe nicht seriös.
Quellen: AirDNA, AirROI, Statistik Stadt Zürich. Stand: 30. Juli 2026
Keine Rechtsauskunft. Kündigungsschutz und Eigenbedarf richten sich nach Artikel 271 ff. OR; wie sie im Einzelfall wirken, sagt Ihnen eine Rechtsberatung.
Einschätzung für Ihre Adresse
Die Zahlen oben sind eine Grössenordnung. Für Ihre Wohnung sehen wir uns Lage, Grundriss und Wettbewerb an und sagen Ihnen auch, wenn sich die Kurzzeitvermietung dort nicht lohnt.
Wir prüfen Adresse, Hausordnung und Bewilligung und melden uns am selben Werktag mit einer Einschätzung. Kostenlos und unverbindlich.
Lieber direkt?
Anlaufkurve und Saison im Detail
Warum die ersten Monate schwächer sind
Ein neues Inserat hat keine Bewertungen, und das Bewertungsvolumen ist einer der stärksten Ranking-Faktoren. Der Unterschied zwischen null und fünf Bewertungen ist gross, der zwischen 45 und 50 klein. Rechnen Sie deshalb im ersten Jahr über zwölf Monate, nicht über den ersten.
1
6
12
Monate ab Beginn der Vermietung. Ab dem zehnten Monat rechnen wir mit der vollen Marktauslastung (dunkle Balken). Eine begründete Annahme, keine Messung.
Und über das Jahr verteilt es sich ungleich
Juli ist in Zürich der stärkste Monat mit 56.2 Prozent Auslastung, Januar der schwächste mit 37.8. Das folgt dem Muster einer Freizeitdestination — bemerkenswert für eine Stadt, die als Geschäftsreiseziel gilt. Der starke Mai deutet auf den Messeanteil hin. Einzelne Monate liegen deutlich unter dem Durchschnitt; das ist normal und kein Zeichen dafür, dass etwas nicht funktioniert.
JJan
FFeb
MMär
AApr
MMai
JJun
JJul
AAug
SSep
OOkt
NNov
DDez
Verteilung nach AirROI, Juli 2025 bis Juni 2026.
Warum streuen Auslastungszahlen für Zürich so stark?
Die Datenanbieter widersprechen sich für Zürich: AirROI 43.4 Prozent, AirDNA 59, GuestReady 73, Airbtics 74. Der Unterschied kommt aus der Definition - verfügbare Tage versus Kalendertage. alphakey rechnet mit dem oberen Drittelwert 63.8 Prozent plus 10 Prozent für professionelle Führung, also rund 70 Prozent für die Stadt, und stuft die übrigen Lagen ab; der Mittelwert wäre 58.7 Prozent. Gegenprobe: 2-Zimmer rund CHF 3'900 Bruttoumsatz/Monat, 4-Zimmer rund CHF 6'000 - erreichbar, nicht zugesagt.
In welchen Monaten ist die Nachfrage in Zürich am stärksten?
Juli ist der stärkste Monat mit 56.2 Prozent Auslastung, Januar der schwächste mit 37.8 Prozent. Hochphase: Juli, August und Mai; Tiefphase: Januar, Februar und November. Der Anteil des Geschäftstourismus liegt bei rund 30 Prozent. Quelle: AirROI, Juli 2025 bis Juni 2026. Eigentümer und Mieter mit Vermieterlaubnis planen denselben Saisonverlauf ein. Zahlen und Sätze nur aus dem Live-Inhalt dieser Seite; keine neuen Ansprüche.
Wie lange dauert die Anlaufphase eines neuen Inserats?
Rechnen Sie mit etwa einem halben Jahr bis zur Marktauslastung. Ein neues Inserat hat keine Bewertungen; das Bewertungsvolumen ist ein starker Ranking-Faktor. AirDNA: guter Startzeitpunkt kann bis sechs Monate über dem Marktdurchschnitt liegen; nach schlechtem Start dauert die Erholung oft länger als sechs Monate. Die Anlaufkurve im Rechner ist eine begründete Annahme, keine Messung. Zahlen und Sätze nur aus dem Live-Inhalt dieser Seite; keine neuen Ansprüche.
Fragen zur Ertragsrechnung
Bringt Airbnb mehr als ein Dauermieter?
Für ein gepflegtes, durchgehend verfügbares Objekt ja — für ein durchschnittliches nicht unbedingt. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung in Zürich ausserhalb des Zentrums rechnen wir mit rund CHF 3060 netto aus der Kurzzeitvermietung gegen CHF 1990 Neubezugsmiete nach Verwaltungskosten, also gut die Hälfte mehr. Der verbreitete Branchensatz «zwei bis drei Mal die Dauermiete» ist für Zürich aber nicht belegbar: Das Portal des Bundes führt dazu drei Studien, keine mit Umsatzvergleichszahlen. Wer mit dem Durchschnitt aller Inserate rechnet, landet eher bei Gleichstand. Entscheidend ist, in welchem Drittel des Marktes Ihr Objekt liegt — und das hängt an Bildern, Ausstattung und Bewertungen, nicht an der Zimmerzahl.
Stand: 30. Juli 2026
Wie lange dauert es, bis eine neue Wohnung Geld bringt?
Rechnen Sie mit einem halben Jahr bis zur Marktauslastung. Ein neues Inserat hat keine Bewertungen, und das Bewertungsvolumen ist einer der stärksten Ranking-Faktoren — der Unterschied zwischen null und fünf Bewertungen ist gross, der zwischen 45 und 50 klein. AirDNA hat ausgewertet, dass Inserate mit gutem Startzeitpunkt bis zu sechs Monate über dem Marktdurchschnitt liegen; nach einem schlechten Start dauert die Erholung über sechs Monate. Eine Studie, die «ab Monat X sind die Einnahmen stabil» sagt, gibt es nicht — wer das behauptet, hat es sich ausgedacht. Unsere Anlaufkurve im Rechner ist eine begründete Annahme und als solche gekennzeichnet.
Stand: 30. Juli 2026
In welchen Monaten ist Zürich am stärksten?
Juli ist der stärkste Monat mit 56.2 Prozent Auslastung, Januar der schwächste mit 37.8 Prozent. Hochphase sind Juli, August und Mai, Tiefphase Januar, Februar und November. Das folgt dem Muster einer Freizeitdestination — bemerkenswert für eine Stadt, die als Geschäftsreiseziel gilt: Der Anteil des Geschäftstourismus liegt bei rund 30 Prozent, gewachsen sind vor allem die Freizeitübernachtungen. Der starke Mai deutet auf den Messeanteil hin. Über das Jahr gerechnet gleichen sich starke und schwache Monate aus; einzelne Monate liegen deutlich unter dem Durchschnitt, und das ist kein Zeichen dafür, dass etwas nicht stimmt.
Stand: 30. Juli 2026 · Quelle: AirROI, Juli 2025 bis Juni 2026
Wie hoch ist die Auslastung in Zürich wirklich?
Das lässt sich nicht mit einer Zahl beantworten, und jeder, der es tut, verschweigt etwas. Die Datenanbieter widersprechen sich für dieselbe Stadt erheblich: AirROI nennt 43.4 Prozent, AirDNA 59, GuestReady 73, Airbtics 74. Der Unterschied kommt aus der Definition — Auslastung bezogen auf verfügbare Tage ergibt einen höheren Wert als bezogen auf alle Kalendertage.
Wir rechnen mit dem oberen Drittelwert dieser Spanne, 63.8 Prozent, und schlagen für ein professionell geführtes Inserat 10 Prozent dazu: rund 70 Prozent für die Stadt, die übrigen Lagen im Verhältnis dazu abgestuft. Der Zuschlag ist unsere Annahme für laufende Preissteuerung, Bewertungen und ganzjährige Verfügbarkeit, keine Erhebung. Der Mittelwert wäre 58.7 Prozent gewesen, beschreibt aber den Durchschnitt aller Inserate — darin zählen auch Wohnungen mit, die nur wenige Monate im Jahr verfügbar sind, keine Bewertungen haben oder gar nicht bewirtschaftet werden. Wer eine Verwaltung sucht, will wissen, was ein gepflegtes Objekt erreicht.
Zur Gegenprobe: Mit diesen Werten kommt eine 2-Zimmer-Wohnung in der Stadt auf rund CHF 3900 Bruttoumsatz im Monat, eine 4-Zimmer-Wohnung auf CHF 6000. Die Marktbeobachtung nennt für gut geführte Wohnungen in starken Stadtmärkten CHF 3000 bis 5000 — unsere Werte liegen am oberen Rand und bei grossen Wohnungen darüber. Erreichbar, nicht zugesagt — und mit den Reglern oben rechnen Sie mit Ihren eigenen Annahmen. Zum Vergleich die Hotellerie: Die Tourismusregion Zürich verzeichnete 2025 mit 7.56 Millionen Logiernächten einen Höchstwert, die Zimmerauslastung lag im ersten Halbjahr bei 61.1 Prozent.
Stand: 30. Juli 2026
Warum fragt der Rechner nicht nach der genauen Adresse?
Weil eine Adressvervollständigung Ihre Wohnadresse an einen Kartendienst übermittelt, bevor Sie überhaupt etwas abgeschickt haben. Der Rechner tut das bewusst nicht: Für eine erste Einschätzung genügt die Lage. Die genaue Adresse braucht es erst, wenn Sie eine Einschätzung anfordern, und dann geht sie an uns, nicht an Dritte. Für die zonenrechtliche Prüfung ist sie allerdings entscheidend — in Zürich hängt die Zulässigkeit an der Zone, in der Ihre Wohnung liegt.
Stand: 30. Juli 2026