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This article reflects the state of our research and is not legal or tax advice. What applies to your property depends on the zone, the municipality, the house rules and your contract; only the competent authority gives binding information.
Key facts
- On Lake Zurich, occupancy tax and guest registration are cantonal; building rules and use are municipal.
- For Airbnb bookings in canton Zurich the platform collects CHF 3.50 City Tax per person per night (Help 2291).
- Guest registration stays with the host in Kilchberg and Thalwil too; Airbnb does not file it.
- alphakey runs operations — not permits, building applications, or the registration duty itself.
Für wen dieser Text ist
Dieser Text richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer sowie an Mieterinnen und Mieter mit Vermieterlaubnis am linken Seeufer und in den übrigen Zürichsee-Gemeinden des Kantons Zürich. Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand der Quellen: 13. September 2026.
Airbnb zieht bei Buchungen im Kanton Zürich die City Tax ein und führt sie ab. Die Gästemeldung bleibt beim Gastgeber. Ob Kurzzeitvermietung in Ihrer Zone zulässig ist, sagt nur die Gemeinde - nicht ein Stadt-Artikel und nicht alphakey.
Drei Ebenen - Kanton, Meldepflicht, Gemeinde
Die drei Ebenen sitzen nebeneinander. Wer nur die Stadt-Zürich-Schlagzeile liest und sie auf den See überträgt, vermischt A und B (kantonal) mit C (kommunal). Wer nur die Airbnb-Abrechnung prüft und die Gemeinde überspringt, kennt den Durchlaufposten - nicht die Nutzungsfrage.
| Ebene | Was sie regelt | Wer zuständig ist | Was Airbnb / alphakey tun |
|---|---|---|---|
| A Kurtaxe / City Tax | Beherbergungsabgabe bei Airbnb-Buchungen | Kanton ZH via Vereinbarung mit Airbnb | Airbnb zieht ein und führt ab; alphakey rechnet den Durchlaufposten aus |
| B Meldepflicht / Hotelkontrolle | Registrierung der Gäste | Kanton ZH; Pflicht beim Gastgeber | Airbnb meldet nicht; alphakey liefert Belegungsdaten, meldet nicht an Ihrer Stelle |
| C Bau / Zone / Nutzung | Ob und wie Kurzzeitvermietung in der Zone zulässig ist | Gemeinde (BZO, Bauverwaltung) | Weder Airbnb noch alphakey; Freigabe bleibt bei Ihnen |
Kurtaxe und City Tax am See
Der Kanton Zürich kennt laut unserem Insight Steuern bei Kurzzeitvermietung in Zürich keine gesetzliche Kurtaxe. Was Gäste bei einer Airbnb-Buchung als «City Tax» bzw. Kurtaxe zahlen, beruht auf einer Vereinbarung zwischen Airbnb und dem Kanton: CHF 3.50 pro Person und Nacht bei Buchungen von 30 Nächten und weniger. Quelle dafür ist der Airbnb-Help-Artikel [2291](https://www.airbnb.ch/help/article/2291) (Occupancy tax collection and remittance by Airbnb) zusammen mit dem Steuern-Insight. Der Gast zahlt den Betrag mit der Buchung; Airbnb führt ihn ab. Für Sie ist das ein durchlaufender Posten, kein Ertrag und keine selbst zu deklarierende Gemeindegebühr.
Abweichung in den Help-Seiten (Stand 13.9.2026): Der ältere Help-Artikel [1739](https://www.airbnb.ch/help/article/1739) (Responsible hosting in the Canton of Zurich) nennt weiterhin CHF 2.50 pro Person und Nacht. Wir erfinden hier keine amtliche Zahl und gleichen die Seiten nicht «korrekt» - wir markieren die Abweichung. Für die aktuelle Darstellung der von Airbnb erhobenen City Tax im Kanton Zürich stützen wir uns auf Help 2291 und den Steuern-Insight (3.50). Wer eine verbindliche Auskunft braucht, prüft die aktuelle Help-Seite und bei Bedarf die kantonale Stelle.
Die Vereinbarung gilt für Airbnb-Buchungen im Kanton Zürich, einschliesslich der Seegemeinden auf Zürcher Boden - also auch Kilchberg, Thalwil, Rüschlikon, Horgen und vergleichbare Adressen. Sie gilt nicht für Rapperswil-Jona und andere Orte im Kanton St. Gallen: dort greifen andere kantonale bzw. kommunale Kurtaxe-Regeln und andere Airbnb-Help-Einträge. Wer über Booking.com, die eigene Website oder Direktkanäle vermietet, muss die Abgabe selbst klären; die Airbnb-Vereinbarung deckt nur Airbnb-Buchungen. Details und Abgrenzung zur Meldepflicht: Steuern bei Kurzzeitvermietung in Zürich.
Meldepflicht: kantonal auch in Kilchberg und Thalwil
Die Gästemeldepflicht bzw. Hotelkontrolle ist im Kanton Zürich eine gesetzliche Pflicht des Gastgebers. Sie gilt auch in Kilchberg, Thalwil und den übrigen Seegemeinden auf Zürcher Kantonsgebiet - nicht weil die Gemeinde es «extra» so will, sondern weil die kantonale Regel greift. Airbnb übermittelt die Registrierung nicht an den Kanton. Wer annimmt, die Plattform erledige die Meldung mit der City Tax, hat zwei verschiedene Pflichten vermischt.
Einstieg in das Verfahren: [hotelkontrolle.zh.ch](https://hotelkontrolle.zh.ch). Was genau erfasst werden muss und wie die Übermittlung läuft, nennt die kantonale Stelle - und das kann sich ändern. Deshalb ersetzen wir hier keinen Vollartikel: Überblick und Abgrenzung stehen unter Gästeregistrierung und Hotelkontrolle Zürich. Wir erfinden keine Seegemeinde-Sonderregel und keine Ausnahme «am See reicht die Airbnb-Abrechnung».
alphakey kann Belegungsdaten und Abrechnungen so liefern, dass Sie die Meldung vorbereiten können. Die Meldung selbst und die Verantwortung dafür bleiben bei Ihnen als Gastgeberin oder Gastgeber.
Your figures, not our examples
The calculator takes the number of rooms, the neighbourhood and the fit-out and shows you a range — with the arithmetic beside it, not as a single figure you have to take on trust.
Estimate the returnGemeinde-Check: was Sie vor Ort klären
Ebene C ist kommunal. Bevor der erste Gast kommt, fragen Sie die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde - nicht Google, nicht die Stadt-Zürich-Seite und nicht einen allgemeinen «Zürich»-Ratgeber. Eine Checkliste ohne erfundene Reglemente:
Kilchberg als benanntes Presse-/Entwurfsbeispiel (Stand 13.9.2026): Die Gemeindeversammlung hat am 16. Juni 2026 die Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung angenommen. Im Entwurf bzw. in der beschlossenen Vorlage zu den Wohnzonen heisst es in Art. 28, dass hotelähnliche Nutzungen und Beherbergungsbetriebe unzulässig sind. Die kantonale Genehmigung steht aus; die revidierte BZO ist damit noch nicht rechtskräftig in Kraft. Quellen: kilchberg.ch (Bauvorschriften / GV-Unterlagen) und Presseberichterstattung (u. a. NZZ / regionale Berichte). Kein «Verbot gilt ab …» - solange die kantonale Genehmigung aussteht, ist das ein Beschluss mit ausstehendem Genehmigungsschritt, kein fertiges Verbotsdatum für Ihren Einzelfall. Ob und wann die Regel greift, klären Gemeinde und Kanton; verbindlich bleibt die aktuelle Auskunft der Bauverwaltung.
Thalwil, Horgen, Rüschlikon und weitere Seegemeinden: Hier erfinden wir keine Sätze und keine Verbote. Frage an die Gemeinde - sonst nichts.
- Zone und BZO: In welcher Zone liegt die Wohnung? Was sagt die aktuelle Bau- und Zonenordnung zur Wohnnutzung und zu Beherbergung bzw. hotelähnlicher Nutzung?
- Nutzungsänderung: Braucht eine dauerhafte kommerzielle Kurzzeitvermietung ein Baugesuch - auch ohne Umbau?
- Meldewege der Gemeinde: Gibt es neben der kantonalen Hotelkontrolle eine gemeindeeigene Auskunftspflicht oder ein Formular?
- Stockwerkeigentum / Hausordnung: Was erlaubt das Reglement - unabhängig von der BZO?
- Mieterinnen und Mieter: Liegt eine schriftliche Vermieterlaubnis vor? Artikel 262 OR regelt die Untermiete und die Zustimmung der Vermieterschaft - kurz: ohne Erlaubnis geht Untervermietung in der Regel nicht. Das ist keine Rechtsberatung; verbindlich sind Mietvertrag und Fachperson.
Stadt vs. See - ein Absatz
Die BZO-Teilrevision der Stadt Zürich (Mindestwohnanteil, Meldepflicht für dauerhaft kommerzielle Kurzzeitnutzung, mögliches Baugesuch bei Nutzungsänderung) gilt für das Stadtgebiet, nicht automatisch für Kilchberg oder Thalwil. Am See entscheiden Gemeindeordnung und Zone. Kurtaxe/City Tax und kantonale Meldepflicht greifen kantonal auch am See; die Nutzungsfrage nicht. Überblick Stadt: Airbnb Bewilligung Zürich 2026. Abgaben: Steuern bei Kurzzeitvermietung in Zürich. Meldepflicht: Gästeregistrierung und Hotelkontrolle Zürich.
Was alphakey übernimmt - und was nicht
alphakey betreut betrieblich Kurzzeitvermietung am linken Seeufer zwischen Kilchberg und Thalwil sowie in der Stadt Zürich und im Umland: Inserat, Fotografie, Pricing, Gästekommunikation, Reinigungskoordination und Abrechnung auf Airbnb und Booking.com. Provision 18 Prozent Basis bzw. 25 Prozent Vollservice vom Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr - ohne Grundgebühr, monatlich kündbar. Was der Betrieb neben der Provision kostet: Was Airbnb anbieten in Zürich kostet. Worauf Sie bei jedem Verwaltungsangebot achten: Airbnb-Verwaltung vergleichen.
Nicht zu unseren Leistungen gehören: Bewilligung, Baugesuch, verbindliche Rechtsfreigabe der Nutzung, Vertretung vor Behörde und Steuerberatung. Die rechtliche Freigabe bleibt beim Kunden. Wir betreuen Eigentümer und Mieter mit Vermieterlaubnis; ohne Zustimmung der Vermieterschaft startet kein Mandat. Artikel 262 OR nur als Hinweis auf die Untermiete - keine Rechtsberatung.
Unsicher, ob sich Betrieb und Gemeinde-Lage rechnen? [Umsatz berechnen und Erstgespräch](/) - unverbindlich. Wir sagen auch nein, wenn die Adresse betrieblich oder rechtlich nicht passt.
Frequently asked questions
Im Kanton Zürich gibt es keine gesetzliche Kurtaxe. Bei Airbnb-Buchungen zieht die Plattform CHF 3.50 pro Person und Nacht ein (Help 2291; Steuern-Insight). Das gilt für Seegemeinden auf Zürcher Boden. Help 1739 nennt noch 2.50 - Abweichung Stand 13.9.2026. Andere Kanäle und St. Gallen (z. B. Rapperswil-Jona) sind andere Fälle.
Ja. Die kantonale Gästemeldepflicht trifft Gastgeberinnen und Gastgeber auch in Kilchberg, Thalwil und weiteren ZH-Seegemeinden. Airbnb meldet nicht. Einstieg: hotelkontrolle.zh.ch. Details unter /insights/gaesteregistrierung-hotelkontrolle-zuerich/.
Nein. Stadt-BZO und Stadt-Meldepflichten für kommerzielle Kurzzeitnutzung gelten für das Stadtgebiet. Am See entscheidet die Gemeinde. Kilchberg hat am 16.6.2026 eine BZO-Revision mit Art. 28 (hotelähnliche Nutzungen unzulässig in Wohnzonen) angenommen; kantonale Genehmigung ausstehend - kein «gilt ab» ohne Quelle. Überblick Stadt unter /insights/airbnb-bewilligung-zuerich-2026/.
Zone und BZO, mögliche Nutzungsänderung bzw. Baugesuch, gemeindeeigene Formulare, Stockwerkeigentum/Hausordnung - und bei Miete die schriftliche Vermieterlaubnis (Art. 262 OR, keine Rechtsberatung). Wir erfinden keine Gemeindesätze; fragen Sie die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde.
Betrieb ja (Inserat bis Abrechnung) am linken Seeufer Kilchberg–Thalwil und in Zürich/Umland. Bewilligung, Baugesuch und Rechtsfreigabe nein. Meldepflicht bleibt beim Gastgeber; wir liefern Daten. Service für Eigentümer und Mieter mit Vermieterlaubnis. Nächster Schritt: Rechner und Erstgespräch auf der Startseite.
And for your property?
Sources
State of our research: 13 September 2026. Official rules change — check the current position with the competent authority.
