Question 1

Muss ich Airbnb-Einnahmen versteuern?

Accepted Answer

Ja, ohne Bagatellgrenze. Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind steuerbares Einkommen und werden als Einkünfte aus möblierten Wohnungen deklariert — mit sämtlichen tatsächlich erzielten Mietzinseinnahmen, einschliesslich weiterverrechneter Reinigungsgebühren. Es gibt keinen Betrag, unter dem die Deklaration entfällt; auch drei vermietete Ferienwochen gehören in die Steuererklärung. Abzugsfähig sind Schuldzinsen, Unterhaltskosten und in vielen Kantonen eine Pauschale für die Abnutzung der Möblierung. Bei möblierter Vermietung wiegt dieser Punkt schwerer als bei Dauermiete: Textilien, Geschirr und Kleingeräte verschleissen bei wechselnder Nutzung schneller. Zwei Besonderheiten. Wer selbst genutztes Wohneigentum zeitweise vermietet, darf den Eigenmietwert um die Vermietungszeit reduzieren — das setzt einen Nachweis der Belegungstage voraus. Und liegt die Liegenschaft nicht im Wohnsitzkanton, kann eine interkantonale Steuerausscheidung nötig werden: Kanton und Gemeinde am Ort der Liegenschaft haben dann bei der Besteuerung mitzureden.

Question 2

Gibt es in Zürich eine Kurtaxe für Airbnb?

Accepted Answer

Keine gesetzliche — und das ist der Punkt, an dem viele Ratgeber falsch liegen. Anders als die meisten Schweizer Kantone kennt der Kanton Zürich keine Beherbergungsabgabe im Gesetz. Was Gäste bei einer Airbnb-Buchung als «City Tax» bezahlen, sind 3.50 Franken pro Person und Nacht, und das beruht auf einer Vereinbarung zwischen Airbnb und dem Kanton, nicht auf einer Abgabepflicht. Daraus folgt eine Konsequenz, die selten genannt wird: Wer über einen Kanal ohne solche Vereinbarung vermietet — etwa die eigene Website oder Direktbuchungen —, hat diesen Betrag nicht zu erheben. Er ist kein Anspruch des Kantons gegen den Gastgeber. Zu unterscheiden ist die Kurtaxe von der Gästemeldepflicht: Die ist keine Abgabe, sondern eine gesetzliche Pflicht, und sie besteht unabhängig vom Buchungskanal.

Question 3

Ab wann werde ich mehrwertsteuerpflichtig?

Accepted Answer

Es gibt zwei Grenzen, und sie werden häufig verwechselt. Die erste liegt bei 40 000 Franken: Ab diesem jährlichen Bruttomietertrag inklusive Nebenkosten gilt die Ferienwohnungsvermietung mehrwertsteuerlich als eigener Betrieb. Die zweite liegt bei 100 000 Franken weltweitem Jahresumsatz — ab dann besteht die obligatorische Mehrwertsteuerpflicht. Für Beherbergungsleistungen gilt 2026 ein Sondersatz von 3,8 Prozent statt des Normalsatzes von 8,1 Prozent. Er gilt für die Unterkunft einschliesslich eines allfälligen Frühstücks, selbst wenn dieses separat in Rechnung gestellt wird. Wichtig für die Planung: Der Sondersatz ist bis Ende 2027 befristet und steigt ab dem 1. Januar 2028 auf 4,2 Prozent. Wer über mehrere Jahre kalkuliert, sollte damit rechnen.

Question 4

Wie hoch ist der Mehrwertsteuersatz für Beherbergung?

Accepted Answer

3,8 Prozent im Jahr 2026 — der Sondersatz für Beherbergungsleistungen. Er wurde 2024 von 3,7 auf 3,8 Prozent angehoben und liegt damit deutlich unter dem Normalsatz von 8,1 Prozent und über dem reduzierten Satz von 2,6 Prozent. Der Sondersatz erfasst die Unterkunft samt allfälligem Frühstück; andere Leistungen wie ein separat verkaufter Parkplatz können anders zu behandeln sein. Zwei Angaben, die in die Mehrjahresplanung gehören: Der Sondersatz ist bis Ende 2027 befristet, und der Bundesrat hat im April 2026 eine Botschaft zur Verlängerung verabschiedet. Ab dem 1. Januar 2028 soll er auf 4,2 Prozent steigen. Wer eine Kalkulation über fünf Jahre aufstellt, sollte nicht mit einem konstanten Satz rechnen.

Question 5

Was passiert mit dem Eigenmietwert, wenn ich zeitweise vermiete?

Accepted Answer

Sie dürfen ihn um die Zeit der Vermietung reduzieren — und das ist die Stelle, an der eine saubere Aufzeichnung unmittelbar Geld wert ist. Wer selbst genutztes Wohneigentum tage- oder wochenweise vermietet, versteuert den Eigenmietwert nur für die Zeit, in der die Räume selbst nutzbar waren. Ohne Nachweis der Belegungstage fehlt die Grundlage für die Reduktion; die Steuerverwaltung wird dann den vollen Eigenmietwert ansetzen. Praktisch heisst das: Führen Sie eine Aufstellung der vermieteten Tage, mit Buchungsbelegen. Bei teilweiser Vermietung — etwa einem Zimmer neben dem selbst genutzten Wohnraum — ist der Eigenmietwert für die vermieteten Räume und die Vermietungszeit anzupassen, was eine Aufteilung nach Fläche und Zeit voraussetzt. Wir liefern die Belegungsdaten in einer Form, die Ihre Steuerberatung verwenden kann.

Question 6

Welche Kosten kann ich von der Steuer abziehen?

Accepted Answer

Schuldzinsen, Unterhaltskosten und in vielen Kantonen eine Pauschale für die Abnutzung der Möblierung. Bei Kurzzeitvermietung ist der letzte Punkt gewichtiger als bei Dauermiete: Bettwäsche, Handtücher, Geschirr und Kleingeräte verschleissen bei wechselnder Nutzung deutlich schneller, und wer sie einzeln als Unterhalt geltend macht, führt eine längere Liste als bei einem Dauermietverhältnis. Ebenfalls abzugsfähig sein können Reinigungskosten, Plattformgebühren, Verwaltungshonorare und Versicherungsprämien für die vermietete Liegenschaft. Nicht abzugsfähig sind wertsteigernde Investitionen: Sie zählen zu den Anlagekosten und wirken erst bei einem späteren Verkauf über die Grundstückgewinnsteuer. Die Abgrenzung zwischen werterhaltendem Unterhalt und wertsteigernder Investition ist der Punkt, an dem sich eine Rückfrage bei der Steuerberatung bezahlt — ein neuer Bodenbelag anstelle eines gleichwertigen alten ist Unterhalt, eine erstmals eingebaute Klimaanlage nicht. Wer beides in einer Rechnung hat, sollte die Positionen getrennt ausweisen lassen.

Question 7

Was kostet die Gästemeldung und wer macht sie?

Accepted Answer

Ja, über das Portal hotelkontrolle.zh.ch. Beherbergende registrieren sich dort vorab und nehmen anschliessend jede Gästemeldung elektronisch vor. Die Stadtpolizei Zürich hat ein Merkblatt verfasst, das ausdrücklich festhält: Auch wer eine Online-Plattform für die Vermietung von Privatwohnungen nutzt und gewerbsmässig gegen Entgelt vermietet, ist meldepflichtig. Zwei Punkte, die häufig falsch verstanden werden. Erstens: Die Pflicht betrifft nicht nur ausländische Gäste — das Zürcher System erfasst alle Übernachtungsgäste. Zweitens: Die Registrierung gehört vor die erste Buchung. Eine unterlassene Meldung ist keine Formalie; sie kann strafbar sein. Für die von uns betreuten Objekte übernehmen wir die Meldungen, aber die Registrierung als Beherbergende läuft auf Ihren Namen.

Question 8

Werden Airbnb-Einnahmen automatisch an die Steuerbehörde gemeldet?

Accepted Answer

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass es nicht so ist. Der internationale Austausch von Plattformdaten mit Steuerbehörden hat sich in den letzten Jahren erheblich ausgeweitet, und die Annahme, Einnahmen aus Kurzzeitvermietung blieben unbemerkt, ist überholt. Unabhängig davon besteht Ihre Deklarationspflicht: Sie hängt nicht daran, ob die Behörde die Einnahmen ohnehin erfährt. Was praktisch zählt: Eine vollständige Deklaration mit ordentlichen Belegen ist auch die Grundlage dafür, Kosten abzuziehen — wer nichts deklariert, kann auch nichts absetzen. Bei mehreren Objekten oder Einnahmen in mehreren Kantonen wird die Sache komplex genug, dass eine Steuerberatung günstiger ist als eine Nachsteuer. Wir liefern die Unterlagen dafür monatlich, nicht erst im Januar.

Question 9

Was ist die Handänderungssteuer beim Kauf?

Accepted Answer

Im Kanton Zürich fällt sie nicht an — das unterscheidet ihn von den meisten anderen Kantonen. Zürich hat die Handänderungssteuer abgeschafft; beim Erwerb einer Liegenschaft entstehen stattdessen Notariats- und Grundbuchgebühren, die deutlich niedriger liegen. Was dagegen anfällt: die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf, und zwar auf den Gewinn. Sie ist im Kanton Zürich nach Besitzdauer gestaffelt — je länger Sie halten, desto niedriger der Satz. Für die Kalkulation einer Kurzzeitvermietung ist das ein Punkt am Rand, aber einer mit Gewicht: Wer eine Wohnung kauft, um sie nach zwei Jahren wieder zu verkaufen, zahlt einen deutlich höheren Satz als bei längerer Haltedauer. Für Ihren Fall geben Notariat und Steueramt der Gemeinde verbindliche Auskunft.

Question 10

Brauche ich eine Buchhaltung für die Kurzzeitvermietung?

Accepted Answer

Eine förmliche Buchhaltung nur, wenn Sie als Unternehmen auftreten — für die private Vermietung genügt eine ordentliche Aufstellung. Was sie enthalten muss, ergibt sich aus dem, was Sie damit tun: Einnahmen je Buchung, Belegungstage für den Eigenmietwert, Reinigungs- und Wäschekosten je Wechsel, Plattformgebühren, Verwaltungshonorar, Verbrauchsmaterial, Reparaturen mit Belegen. Mit dieser Aufstellung lässt sich die Steuererklärung ausfüllen und, was im Alltag wichtiger ist, die eigene Rechnung prüfen. Zwei Grenzen ändern die Anforderungen. Ab 40 000 Franken jährlichem Bruttomietertrag gilt die Ferienwohnungsvermietung mehrwertsteuerlich als eigener Betrieb. Ab 100 000 Franken Umsatz entsteht die Mehrwertsteuerpflicht, und damit kommen Rechnungen mit ausgewiesenem Steuersatz und die quartalsweise Abrechnung hinzu. Ab dieser Grösse ist eine Buchhaltungslösung günstiger als die Nacharbeit. Wir liefern die Daten monatlich in einer Form, die sich weiterverarbeiten lässt — nicht als PDF, das jemand abtippen muss.

Question 11

Wie wirkt sich Kurzzeitvermietung auf die Hypothek aus?

Accepted Answer

Sie sollten es Ihrer Bank sagen, bevor Sie beginnen — und zwar schriftlich, damit es belegt ist. Hypothekarverträge enthalten regelmässig Bestimmungen zur Nutzung der Liegenschaft, und eine Umstellung von Eigennutzung oder Dauermiete auf gewerbliche Kurzzeitvermietung kann eine Nutzungsänderung im Sinne des Vertrags sein. Die Folgen reichen von einer schlichten Kenntnisnahme bis zu einer Anpassung der Konditionen: Banken bewerten das Risiko einer gewerblich genutzten Liegenschaft teils anders als das einer selbst bewohnten, und bei einer Tragbarkeitsrechnung können schwankende Mieteinnahmen anders gewichtet werden als ein fester Mietzins. Was gegen ein Stillschweigen spricht: Eine nicht angezeigte Nutzungsänderung kann eine Vertragsverletzung sein, und das wird typischerweise genau dann relevant, wenn ohnehin etwas schiefgeht — bei einem Schaden, einer Anschlussfinanzierung oder einem Verkauf. Ein Anruf bei Ihrem Kundenbetreuer kostet nichts und klärt in zehn Minuten, ob eine schriftliche Anzeige nötig ist.

Question 12

Was gilt steuerlich, wenn ich im Ausland wohne?

Accepted Answer

Die Liegenschaft wird dort besteuert, wo sie liegt — das ist der Grundsatz im internationalen Steuerrecht und in den schweizerischen Doppelbesteuerungsabkommen. Einnahmen aus einer Wohnung in Zürich sind also in der Schweiz steuerpflichtig, unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Praktisch bedeutet das eine beschränkte Steuerpflicht im Kanton Zürich: Sie deklarieren die Liegenschaft und die Einnahmen hier, während Ihr Wohnsitzland sie je nach Abkommen freistellt oder anrechnet. Was zusätzlich zu klären ist: die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland — die Lex Koller kann den Kauf einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung einschränken oder ausschliessen. Diese Frage gehört vor den Kaufvertrag und zu einer Fachperson, nicht auf eine Website.

Wie werden Airbnb-Einnahmen in Zürich besteuert?