Question 1

Ist Airbnb in der Stadt Zürich verboten?

Accepted Answer

Nein, aber es ist eingeschränkt. Das Bundesgericht hat am 30. April 2026 eine Beschwerde gegen die Teilrevision der städtischen Bau- und Zonenordnung abgewiesen. Damit darf die Stadt Wohnungen, die dauerhaft kommerziell zur Kurzzeitvermietung genutzt werden, nicht mehr auf den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil anrechnen. In Zonen mit Wohnanteilpflicht läuft das auf eine Unzulässigkeit hinaus. Nach Angaben der Stadt sind rund 5320 temporär vermietete Einheiten betroffen. Ausdrücklich nicht betroffen ist die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung während einer Abwesenheit — Ferien, längere Reisen, ein Zimmer neben dem selbst genutzten Wohnraum. Entscheidend ist also nicht die Plattform, sondern ob in der Wohnung noch jemand wohnt. Für Ihre Adresse hängt die Antwort an der Zone: Welcher Wohnanteil dort gilt, sagt die Bau- und Zonenordnung, im Zweifel das Bauamt.

Question 2

Ab wann gilt die neue Zürcher Regelung?

Accepted Answer

Die Stadt nannte in ihrer Medienmitteilung vom Juni 2026 den Herbst 2026 als voraussichtlichen Zeitpunkt des Inkrafttretens, sofern kein Rekurs folgt. Mit Rechtskraft treten zwei Pflichten in Kraft: Bauherrschaften müssen die Art der Wohnnutzung im Baugesuch deklarieren, und für dauerhaft kommerzielle Nutzungen gilt eine Meldepflicht. Wer heute plant, sollte deshalb nicht vom aktuellen Zustand ausgehen, sondern vom kommenden. Der Grund ist wirtschaftlich: Ein Objekt, das nach der neuen Regelung nicht mehr dauerhaft vermietet werden darf, ist mit der Kalkulation einer Dauermiete zu bewerten — und das verändert den Kaufpreis, den man rechtfertigen kann, erheblich. Wer heute einen Preis zahlt, der sich nur mit Kurzzeitvermietung rechnet, trägt das Risiko allein. Ob bereits bestehende Nutzungen eine Übergangsfrist erhalten, war zum Zeitpunkt unserer Recherche nicht öffentlich geregelt. Den tagesaktuellen Stand nennt die Stadt Zürich selbst; wir prüfen ihn für die konkrete Adresse, bevor eine Zusammenarbeit beginnt.

Question 3

Braucht ich für Airbnb in Zürich ein Baugesuch?

Accepted Answer

Bei einer Nutzungsänderung zu dauerhaft kommerzieller Kurzzeitvermietung ja — und zwar nach Angaben der Stadt auch dann, wenn keine baulichen Massnahmen anfallen. Das überrascht viele: Ein Baugesuch ohne Bau klingt widersprüchlich, ist aber die Folge davon, dass die Zonenordnung an die Nutzungsart anknüpft, nicht an die Bausubstanz. Wer eine Wohnung von Dauermiete auf Kurzzeitvermietung umstellt, ändert die Nutzung, auch wenn er nur Möbel hineinstellt. Für die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung während einer Abwesenheit gilt das nicht. Wo die Grenze zwischen «gelegentlich» und «dauerhaft» genau liegt, wird sich in der Anwendung zeigen — die Stadt hat dazu bislang keine Tageszahl genannt. Zuständig für den Einzelfall ist das Bauamt.

Question 4

Welche Gemeinden am Zürichsee haben eigene Regeln?

Accepted Answer

Kilchberg ist der Fall, den man kennen muss. Die Gemeindeversammlung hat am 16. Juni 2026 eine revidierte Bau- und Zonenordnung angenommen, die hotelähnliche Betriebe in reinen Wohnzonen untersagt. Im Kanton Zürich ist das ein Novum — eine Gemeinde geht damit weiter als die Stadt. Die Genehmigung durch die kantonalen Behörden steht aus; rechtskräftig ist die Ordnung noch nicht. Für die übrigen Seegemeinden gilt: Jede hat ihre eigene Bau- und Zonenordnung, und man kann von der städtischen Regelung nicht auf sie schliessen — in beide Richtungen. Manche sind offener als Zürich, andere strenger. Die einzige verlässliche Auskunft kommt von der jeweiligen Bauverwaltung. Wir fragen dort nach, bevor wir ein Objekt aufnehmen, und sagen es Ihnen, wenn eine Nutzung nicht möglich ist.

Question 5

Darf ich meine Mietwohnung über Airbnb untervermieten?

Accepted Answer

Nur mit Zustimmung der Vermieterschaft. Artikel 262 Absatz 1 des Obligationenrechts erlaubt die Untervermietung ganz oder teilweise, aber eben mit dieser Zustimmung. Absatz 2 begrenzt, wann sie verweigert werden darf: wenn Sie die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt geben, wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind, oder wenn der Vermieterschaft wesentliche Nachteile entstehen. Andere Gründe zählen nicht. Ein Urteil des Zürcher Mietgerichts vom Februar 2024 hält fest, dass gelegentliche Untervermietung über Buchungsplattformen innerhalb des vereinbarten Wohnzwecks zulässig sein kann. Umgekehrt gilt: Gewerbsmässige Untervermietung ohne Zustimmung ist eine Vertragsverletzung und kann eine ausserordentliche Kündigung begründen. Die Grenze verläuft nicht bei einer Zahl von Nächten, sondern beim Charakter der Nutzung.

Question 6

Wie viele Tage pro Jahr darf ich vermieten?

Accepted Answer

Für den Kanton Zürich gibt es keine gesetzliche Tageszahl — anders als in Städten wie Amsterdam oder Berlin, wo eine Obergrenze im Gesetz steht. Das ist für Eigentümer unangenehmer, als es klingt: Eine klare Zahl gibt Sicherheit, eine unbestimmte Grenze nicht. Entscheidend ist stattdessen die Frage, ob die Nutzung noch im vereinbarten Wohnzweck liegt oder gewerbsmässigen Charakter hat. Anknüpfungspunkte dafür sind, ob in der Wohnung noch jemand wohnt, ob sie planmässig und dauerhaft an wechselnde Gäste vergeben wird, und ob sie ganzjährig verfügbar ist. Wer die eigene Wohnung während dreier Ferienwochen vermietet, bewegt sich klar auf der einen Seite; wer eine leere Zweitwohnung ganzjährig anbietet, auf der anderen. Dazwischen gibt es einen Bereich, in dem die Beurteilung vom Einzelfall abhängt.

Question 7

Kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft Airbnb verbieten?

Accepted Answer

Ja, unter Umständen. Das Bundesgericht hat mit Urteil 5A_436/2018 vom 4. April 2019 ein solches Verbot geschützt. Im entschiedenen Fall vermietete die Tochter eines Eigentümers eine von zwei Wohnungen in einem hochwertigen Wohnhaus in Stansstad am Vierwaldstättersee regelmässig über Airbnb; die Gäste nutzten Dachterrasse, Fitnessraum, Sauna und Schwimmbad intensiv mit. Die Gemeinschaft änderte ihr Reglement auf Dauervermietung, der Eigentümer klagte, das Bundesgericht gab der Gemeinschaft recht. Verallgemeinern lässt sich das Urteil nicht — es betraf einen Einzelfall mit ausgeprägten Gemeinschaftsanlagen. Der Grundsatz bleibt: Kurzzeitvermietung im Stockwerkeigentum ist weder allgemein erlaubt noch allgemein verboten. Es kommt auf die Eigenart der Liegenschaft und auf das Reglement an. Deshalb gehört der Blick ins Reglement vor den Kauf, nicht danach.

Question 8

Was, wenn die Gemeinschaft das Reglement nachträglich ändert?

Accepted Answer

Das ist das Risiko, das in keiner Kalkulation steht. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft kann ihr Reglement ändern, und wenn sie das tut, kann eine bis dahin zulässige Nutzung unzulässig werden — der Fall, den das Bundesgericht 2019 entschieden hat, verlief genau so. Vorbeugen lässt sich nur begrenzt: Prüfen Sie vor dem Kauf nicht nur, was im Reglement steht, sondern auch, ob eine Änderung im Raum steht. Ein Hinweis darauf ist die Stimmung in der Gemeinschaft: Gibt es Beschwerden über Gäste in den Gemeinschaftsbereichen, ist eine Reglementsänderung wahrscheinlicher als in einem Haus, in dem niemand die Nutzung bemerkt. Die Protokolle der letzten Versammlungen sagen dazu mehr als das Reglement selbst. Wir sehen sie mit Ihnen durch, wenn Sie uns Zugang geben.

Question 9

Muss ich meine Gäste bei einer Behörde melden?

Accepted Answer

Ja, und im Kanton Zürich geht das über ein eigenes Portal. Beherbergende müssen sich auf hotelkontrolle.zh.ch registrieren und dort jede Gästemeldung elektronisch vornehmen. Die Stadtpolizei Zürich hat dazu ein Merkblatt verfasst, das ausdrücklich klarstellt: Auch wer eine Online-Plattform für die Vermietung von Privatwohnungen nutzt und gewerbsmässig gegen Entgelt vermietet, ist meldepflichtig. Ein Detail, das häufig falsch verstanden wird: Die Meldepflicht betrifft nicht nur ausländische Gäste. Das Zürcher System erfasst alle Übernachtungsgäste. Die Registrierung gehört vor die erste Buchung, nicht nach der ersten Kontrolle — eine unterlassene Meldung ist keine Formalie, sondern kann strafbar sein. Wir übernehmen die Meldungen für die von uns betreuten Objekte.

Question 10

Was passiert, wenn ich ohne Bewilligung vermiete?

Accepted Answer

Das hängt davon ab, welche Vorschrift betroffen ist — und die Folgen laufen auf verschiedenen Schienen. Bei der Zonenordnung droht eine Wiederherstellungsverfügung: Die Behörde kann die Nutzung untersagen, was laufende Buchungen und die Kalkulation trifft. Bei fehlender Zustimmung der Vermieterschaft steht eine ausserordentliche Kündigung im Raum; das Mietrecht sieht sie bei gewerbsmässiger Untervermietung ohne Zustimmung ausdrücklich vor. Bei unterlassener Gästemeldung kann eine Strafnorm greifen. Und bei nicht deklarierten Einnahmen kommt das Steuerrecht ins Spiel. Keine dieser Folgen tritt zwangsläufig ein, und meist beginnt es mit einem Hinweis statt einer Verfügung. Aber sie treten nicht gleichzeitig ein — man kann also eine Weile unbemerkt vermieten und dann von mehreren Seiten gleichzeitig eingeholt werden.

Question 11

Gilt die Zürcher Regelung auch für Business-Apartments?

Accepted Answer

Ja, und sie waren ein Hauptgrund für die Revision. Die städtische Regelung erfasst dauerhaft kommerziell genutzte Wohnungen unabhängig davon, über welchen Kanal sie vergeben werden — ein Business-Apartment, das über eine eigene Website oder direkt an Firmen vermietet wird, fällt genauso darunter wie eine Airbnb-Wohnung. Die Berichterstattung zum Bundesgerichtsurteil hat das ausdrücklich so beschrieben, und die Zahl von rund 5320 betroffenen Einheiten umfasst beide Formen. Für Eigentümer folgt daraus etwas Praktisches: Der Ausweg, statt über Airbnb an Firmen zu vermieten, löst das zonenrechtliche Problem nicht. Was zählt, ist die Nutzung — eine Wohnung ohne Bewohner, die befristet an wechselnde Personen vergeben wird. Auch eine möblierte Wohnung, die im Dreimonatsrhythmus an Expats geht, kann darunter fallen, obwohl sie keine Buchungsplattform berührt. Wer eine solche Nutzung plant, muss die Zone prüfen, nicht den Vertriebskanal wechseln. Die Auskunft dazu gibt das Bauamt, kostenlos.

Question 12

Kann ich eine Bewilligung beantragen, wenn die Zone es nicht zulässt?

Accepted Answer

Der Weg führt über ein Baugesuch für die Nutzungsänderung — aber ein Gesuch ist keine Zusage. In Zonen mit Wohnanteilpflicht steht die Regelung der dauerhaft kommerziellen Nutzung entgegen; ein Gesuch würde dort voraussichtlich abgewiesen. Sinnvoll ist es dagegen in Zonen ohne oder mit geringer Wohnanteilpflicht, oder in Mischzonen. Was wir Eigentümern raten: Klären Sie die Zone, bevor Sie Geld für ein Gesuch und dessen Begleitung ausgeben. Die Auskunft des Bauamts zur Zone ist kostenlos, ein abgewiesenes Gesuch nicht. Und rechnen Sie mit Zeit: Ein Baugesuch ist kein Vorgang von Tagen. Wenn Sie den Kauf davon abhängig machen wollen, gehört das in den Kaufvertrag — als Bedingung, nicht als Hoffnung.

Question 13

Ändert sich etwas, wenn ich selbst in der Wohnung wohne?

Accepted Answer

Erheblich — das ist die wichtigste Unterscheidung der Zürcher Regelung, und sie zieht sich durch mehrere Rechtsgebiete. Die Regelung richtet sich gegen Wohnungen, in denen niemand wohnt und die ganzjährig an wechselnde Gäste vergeben werden. Wer selbst in der Wohnung lebt und sie während einer Abwesenheit vermietet oder ein Zimmer daneben anbietet, ist nach Angaben der Stadt ausdrücklich nicht betroffen. Dasselbe Muster im Mietrecht: Gelegentliche Untervermietung im Rahmen des vereinbarten Wohnzwecks ist eher zulässig als gewerbsmässige, und ein Urteil des Zürcher Mietgerichts vom Februar 2024 hat das bestätigt. Bei der Steuer schlägt es ebenfalls durch — wer selbst genutztes Wohneigentum zeitweise vermietet, darf den Eigenmietwert um die Vermietungszeit reduzieren, was bei einer leer stehenden Zweitwohnung nicht in Frage kommt. Und bei der Versicherung: Hausratversicherungen schliessen gewerbliche Nutzung regelmässig aus, gelegentliche Untermiete dagegen meist nicht. Die Selbstnutzung ist damit kein Nebenpunkt, sondern das Merkmal, an dem vier Rechtsgebiete gleichzeitig ansetzen.

Question 14

Gibt es Unterschiede zwischen ganzer Wohnung und einzelnem Zimmer?

Accepted Answer

Ja, und sie fallen durchgehend zugunsten des Zimmers aus. Die Stadt Zürich nennt die Vermietung eines Zimmers neben dem selbst genutzten Wohnraum ausdrücklich als nicht betroffen von der Zonenregelung. Im Mietrecht liegt die teilweise Untervermietung näher am vereinbarten Wohnzweck als die vollständige — Artikel 262 OR erwähnt beide Formen, aber die Beurteilung fällt bei einem Zimmer regelmässig milder aus. Steuerlich gilt eine Besonderheit: Bei teilweiser Vermietung der selbst genutzten Liegenschaft ist der Eigenmietwert für die vermieteten Räume und die Vermietungszeit anzupassen, was eine Aufteilung nach Fläche und Zeit und damit eine saubere Aufzeichnung voraussetzt. Wirtschaftlich ist das Zimmer allerdings der deutlich schwächere Fall: geringere Nachtpreise, dauernder Kontakt mit Gästen in der eigenen Wohnung, geteilte Küche und Bad — und Reinigung, die sich kaum auslagern lässt, weil eine Reinigungskraft nicht in eine bewohnte Wohnung kommt. Wer die Rechnung nur rechtlich aufstellt, übersieht das.

Question 15

Wie prüfen Sie die Rechtslage für mein Objekt?

Accepted Answer

In drei Schritten, und zwar vor der Zusage, nicht nach der ersten Buchung. Erstens die Zone: Wir sehen in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde nach, welcher Wohnanteil für Ihre Adresse gilt, und fragen bei Unklarheit beim Bauamt nach. Zweitens das Reglement, wenn es sich um Stockwerkeigentum handelt — dazu die Protokolle der letzten Versammlungen, weil eine geplante Änderung dort früher steht als im Reglement. Drittens der Mietvertrag, wenn Sie nicht Eigentümer sind: Wir prüfen, ob eine Zustimmung zur Untervermietung vorliegt oder eingeholt werden muss. Ergibt eine dieser Prüfungen, dass die Nutzung nicht möglich ist, sagen wir es. Eine ehrliche Absage kostet weniger als ein Rückbau — und weniger als eine Wiederherstellungsverfügung nach zwei Jahren Betrieb.

Ist Airbnb in Zürich erlaubt? Bewilligung, Zonen und Reglemente