Airbnb im Stockwerkeigentum: Wie Sie die Miteigentümer überzeugen — und was rechtlich gilt

Was das Gesetz verlangt

Der Ausgangspunkt ist unbequem: Kurzzeitvermietung im Stockwerkeigentum ist weder allgemein erlaubt noch allgemein verboten. Es kommt auf die Eigenart der Liegenschaft und auf das Reglement an. Das Bundesgericht hat mit Urteil 5A_436/2018 vom 4. April 2019 ein Verbot durch eine Gemeinschaft geschützt — im entschiedenen Fall nutzten Gäste Dachterrasse, Fitnessraum, Sauna und Schwimmbad intensiv mit.

Für einen Beschluss gilt: Einfache Verwaltungshandlungen brauchen das einfache Mehr. Wichtigere Verwaltungshandlungen — und dazu gehört eine Regelung der Nutzungsart regelmässig — brauchen nach Artikel 647b in Verbindung mit Artikel 712g ZGB die qualifizierte Mehrheit, also die Mehrheit nach Köpfen und nach Wertquoten zugleich.

Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind und zusammen mindestens die Hälfte der Wertquoten halten — das doppelte Quorum. Wichtig: Das Reglement kann strengere Regeln vorsehen, etwa die Mehrheit aller Eigentümer statt nur der anwesenden. Der Blick ins Reglement kommt vor dem Antrag.

Brauchen Sie überhaupt einen Beschluss?

Nicht immer — und das ist die erste Frage, nicht die letzte. Wenn das Reglement die Nutzung nicht einschränkt und die Liegenschaft keine intensiv genutzten Gemeinschaftsanlagen hat, kann Kurzzeitvermietung ohne Beschluss zulässig sein. Ein Antrag würde dann eine Diskussion eröffnen, die niemand angestossen hätte.

Umgekehrt gibt es Fälle, in denen ein Beschluss der sichere Weg ist: wenn das Reglement unklar formuliert ist, wenn Sie erhebliche Investitionen planen, oder wenn absehbar ist, dass die Nutzung auffällt. Ein Beschluss schafft Rechtssicherheit — aber er kann auch negativ ausfallen, und dann ist die Lage schlechter als vorher.

Die Abwägung hängt am Einzelfall. Was in jedem Fall gilt: Lesen Sie die Protokolle der letzten zwei Versammlungen. Wenn dort schon über Gäste, Lärm oder Fremdnutzung gesprochen wurde, ist die Stimmung bekannt, bevor Sie fragen.

Die Einwände, die tatsächlich kommen

Aus Erfahrungsberichten von Gastgebern lassen sich die Einwände gut vorhersagen. Sie sind fast nie grundsätzlich, sondern praktisch — und deshalb beantwortbar.

• «Fremde im Haus» — Sicherheitsbedenken. Antwort: Zugangscodes je Buchung statt Schlüssel im Umlauf, Identitätsprüfung über die Plattform, Gästemeldung an den Kanton.
• «Lärm und Feiern» — der häufigste und berechtigte Einwand. Antwort: Mindestaufenthaltsdauer, ausdrückliches Verbot von Veranstaltungen, Höchstzahl an Gästen, eine Nummer für Nachbarn bei Störungen.
• «Abnutzung der Gemeinschaftsbereiche» — genau der Punkt aus dem Bundesgerichtsurteil. Antwort: Verzicht auf die Nutzung von Gemeinschaftsanlagen durch Gäste, schriftlich in den Hausregeln.
• «Wertverlust der Liegenschaft» — schwer belegbar, in beide Richtungen. Antwort: keine Behauptung aufstellen, sondern den Einwand als offen benennen.
• «Mehr Verkehr und Parkplatzsuche» — Antwort: Angabe im Inserat, dass kein Parkplatz zur Verfügung steht, wenn das zutrifft.

Einen Antrag vorbereiten, der Chancen hat

Was Erfahrungsberichte durchgehend nahelegen: Ein Antrag ohne Vorgespräche scheitert. Die Versammlung ist der Ort der Abstimmung, nicht der Überzeugung.

Bewährt hat sich diese Reihenfolge: Zuerst mit den Eigentümern sprechen, die die grössten Wertquoten halten — bei qualifizierter Mehrheit zählen beide Grössen, und wenige grosse Quoten können den Ausschlag geben. Dann mit den unmittelbaren Nachbarn, weil sie die Störung tatsächlich erleben würden. Erst danach den schriftlichen Antrag einreichen, mit Fristen nach Reglement.

Was in den Antrag gehört: die geplante Nutzung konkret (Zahl der Gäste, Mindestaufenthaltsdauer, keine Veranstaltungen), die Massnahmen gegen die genannten Einwände, ein Ansprechpartner mit Telefonnummer, und der Vorschlag einer Befristung — ein Beschluss auf zwei Jahre mit Überprüfung ist leichter zu erreichen als ein unbefristeter.

Wenn die Antwort nein lautet

Dann ist sie nein, und die Nutzung ist gegen den Beschluss nicht durchsetzbar. Ein Beschluss lässt sich anfechten — dafür gilt eine Frist von einem Monat ab Kenntnis, und die Aussichten hängen davon ab, ob der Beschluss rechtmässig zustande kam und ob er verhältnismässig ist. Das ist eine Frage für eine Anwältin, nicht für eine Website.

Praktisch bleibt: Dauermiete, möblierte Vermietung an Monatsgäste, oder Eigennutzung. Möblierte Vermietung mit Mindestlaufzeit von drei Monaten fällt in vielen Reglementen nicht unter «hotelähnlichen Betrieb» — sie kann der Weg sein, der ohne Beschluss funktioniert. Ob das für Ihre Liegenschaft gilt, sagt das Reglement.