Dieser Beitrag gibt den Stand unserer Recherche wieder und ist keine Rechts- oder Steuerauskunft. Was für Ihr Objekt gilt, hängt von Zone, Gemeinde, Reglement und Vertrag ab. Für eine verbindliche Beurteilung ziehen Sie die zuständige Behörde oder eine Fachperson hinzu.
Die gesetzliche Grundlage
Artikel 262 Absatz 1 des Obligationenrechts erlaubt Mietern, die Sache ganz oder teilweise unterzuvermieten — mit Zustimmung der Vermieterschaft. Ohne diese Zustimmung ist die Untervermietung eine Vertragsverletzung.
Absatz 2 begrenzt die Verweigerung: Die Vermieterschaft darf nur aus drei Gründen ablehnen. Wenn der Mieter die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt gibt; wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind; oder wenn der Vermieterschaft wesentliche Nachteile entstehen.
Das ist keine formale Hürde, die sich übergehen lässt. Wer ohne Zustimmung vermietet, riskiert den Vertrag — unabhängig davon, wie sorgfältig die Vermietung im Übrigen abläuft.
Gelegentlich oder gewerbsmässig
Ein Urteil des Zürcher Mietgerichts vom Februar 2024 hält fest, dass gelegentliche Untervermietung über Buchungsplattformen innerhalb des vertraglich vereinbarten Wohnzwecks zulässig sein kann.
Umgekehrt gilt: Gewerbsmässige Untervermietung ohne Zustimmung ist eine Vertragsverletzung — und kann eine ausserordentliche Kündigung begründen. Die Grenze verläuft nicht bei einer bestimmten Zahl von Nächten, sondern beim Charakter der Nutzung.
Praktisch heisst das: Wer ein Mietobjekt planmässig und dauerhaft an Gäste vermietet, bewegt sich im gewerbsmässigen Bereich — und braucht dafür eine ausdrückliche Zustimmung.
Zustimmung sauber einholen
Eine mündliche Zusage nützt im Streitfall wenig. Sinnvoll ist eine schriftliche Vereinbarung, in der die Vermieterschaft der Untervermietung generell zustimmt — mit den Bedingungen, unter denen sie gilt.
- Art der Nutzung benennen: Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste, nicht «Untermiete» allgemein.
- Bedingungen offenlegen: Mietzins, Dauer, Häufigkeit — Absatz 2 nennt die Nichtoffenlegung ausdrücklich als Verweigerungsgrund.
- Ansprechpartner regeln: Wer haftet für Schäden, wer ist bei Lärmklagen erreichbar.
- Kündigungsfolgen klären: Was passiert mit laufenden Buchungen, wenn der Hauptmietvertrag endet.
Und bei Stockwerkeigentum?
Eigentum ist nicht automatisch die einfachere Ausgangslage. Das Bundesgericht hat 2019 (Urteil 5A_436/2018 vom 4. April 2019) ein Verbot der Kurzzeitvermietung durch eine Stockwerkeigentümergemeinschaft geschützt.
Im entschiedenen Fall nutzten Gäste in einem hochwertigen Wohnhaus die Gemeinschaftsbereiche — Dachterrasse, Fitnessraum, Sauna, Schwimmbad — intensiv mit. Die Gemeinschaft änderte ihr Reglement auf Dauervermietung; das Bundesgericht gab ihr recht.
Verallgemeinern lässt sich das Urteil nicht: Es betraf einen Einzelfall. Der Grundsatz bleibt, dass Kurzzeitvermietung im Stockwerkeigentum weder allgemein erlaubt noch allgemein verboten ist — es kommt auf die Eigenart der Liegenschaft und auf das Reglement an. Der Blick ins Reglement gehört deshalb vor den Kauf.
Häufige Fragen
Nein, nur aus den drei in Artikel 262 Absatz 2 OR genannten Gründen: fehlende Offenlegung der Bedingungen, missbräuchliche Bedingungen, oder wesentliche Nachteile für die Vermieterschaft.
Das Gesetz nennt keine Zahl. Entscheidend ist, ob die Nutzung noch im vereinbarten Wohnzweck liegt oder gewerbsmässigen Charakter hat.
Rechtlich kann sie genügen, im Streitfall ist sie aber schwer zu beweisen. Eine schriftliche Vereinbarung ist der sicherere Weg.
Quellen
Stand der Recherche: 24. Juli 2026. Amtliche Regelungen ändern sich — prüfen Sie den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.
