Wohnung in Zürich für Airbnb kaufen: Standortanalyse mit Zahlen statt Bauchgefühl

Die Frage, die vor allen anderen kommt

Bevor Auslastung, Nachtpreis und Rendite eine Rolle spielen, ist eine andere Frage zu klären: Ist Kurzzeitvermietung an dieser Adresse überhaupt zulässig? Seit dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 darf die Stadt Zürich dauerhaft kommerziell genutzte Kurzzeitvermietung in Zonen mit Wohnanteilpflicht einschränken. Kilchberg hat am 16. Juni 2026 ein Verbot hotelähnlicher Betriebe in reinen Wohnzonen beschlossen.

Fällt diese Prüfung negativ aus, ist jede Renditerechnung wertlos — und ein Kaufpreis, der sich nur mit Kurzzeitvermietung rechtfertigt, ein Verlustgeschäft. Deshalb beginnt eine Standortanalyse mit einer Auskunft des Bauamts, nicht mit einer Zahlenreihe. Die Auskunft ist kostenlos und dauert Tage, nicht Wochen.

Erst wenn die Nutzung zulässig ist, lohnt der Rest dieses Beitrags.

Was der Zürcher Markt hergibt

Für Altstadt und Seefeld nennen Marktdaten von Anfang 2026 eine Auslastung von rund 59 Prozent bei einem durchschnittlichen Nachtpreis von CHF 175. Als bestlaufende Quartiere gelten Altstadt, Zentrum und Zürich West.

Eine Einordnung dazu, die man mitlesen sollte: Für gut geführte Einzimmerwohnungen in den stärksten schweizerischen Stadtmärkten werden CHF 3000 bis 5000 Bruttoumsatz im Monat genannt — mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass die Nettoerträge je nach Regulierungskosten und Saison erheblich abweichen. Das ist der Punkt, an dem viele Renditerechnungen brechen: Sie rechnen mit dem Bruttoumsatz.

Zur Erinnerung an die Kostenseite: Plattformprovision 15 bis 20 Prozent, Reinigung CHF 80 bis 250 je Wechsel, dazu Verbrauchsmaterial, Abnutzung, Leerstand und Verwaltung. Aus CHF 4000 Bruttoumsatz werden je nach Aufenthaltsdauer sehr unterschiedliche Nettoerträge.

Lagen vergleichbar machen

Das Verfahren, das Immobilienfachleute für Standortanalysen nutzen, ist einfach: Kriterien festlegen, gewichten, punkten, vergleichen. Der Wert liegt nicht in der Genauigkeit der Punktzahl, sondern darin, dass man zwei Objekte nebeneinander legen kann, statt sie einzeln zu bewerten.

Für Kurzzeitvermietung in Zürich haben sich diese Kriterien als tragfähig erwiesen — mit einer Gewichtung, die von der Zielgruppe abhängt:

• Zonenrechtliche Zulässigkeit — Ausschlusskriterium, nicht Punktzahl
• Gehzeit zum nächsten S-Bahn- oder Tramhalt, in Minuten gemessen, nicht geschätzt
• Fahrzeit zum Hauptbahnhof und zum Flughafen mit öffentlichem Verkehr
• Nachfragetreiber in Gehdistanz: Messe, Kongresshaus, Hochschule, Sehenswürdigkeit
• Abtrennbarer Schlafbereich — entscheidet über den erreichbaren Gästekreis
• Lift, Etage, Zugang für Reinigung und Wäschewechsel
• Hausordnung und Reglement: Wie viel Spielraum bleibt
• Wettbewerb im Umkreis von 300 Metern — wie viele vergleichbare Angebote gibt es

Welches Quartier zu welcher Strategie passt

Es gibt nicht eine beste Lage, sondern Lagen mit unterschiedlichen Mustern. Das ist für die Bewirtschaftung wichtiger als eine Rangliste.

Altstadt und Seefeld leben von der Lage selbst: Gäste kommen wegen der Stadt, die Nachfrage hängt weniger an Terminen. Längere Aufenthalte, höhere Zahlungsbereitschaft — vorausgesetzt, die Wohnung hält, was die Adresse verspricht. Die Kehrseite: Altbauten mit strengen Hausordnungen, wenig Parkraum, Lärm aus dem Nachtleben.

Oerlikon hängt an Veranstaltungen: Messe Zürich, Hallenstadion, Hochschulen. Hohe Auslastung bei Grossveranstaltungen, ruhiger dazwischen. Wer hier kauft, braucht den Veranstaltungskalender — und eine Preisgestaltung, die ihn abbildet.

Zürich West zieht ein jüngeres, abends aktives Publikum an. Gute Wochenendauslastung, aber die Hausordnung spielt bei der Gästeauswahl eine grössere Rolle als anderswo.

Am Zürichsee dominieren längere Aufenthalte: Expats zwischen Wohnungen, Projekteinsätze, Erholungsgäste. Weniger Wechsel, niedrigere Reinigungskosten je Umsatzfranken — dafür geringere Auslastung an Wochenenden.

Den Wettbewerb prüfen, bevor Sie kaufen

Ein Schritt, den fast niemand macht und der zwanzig Minuten kostet: Suchen Sie auf Airbnb nach Unterkünften an der Adresse, die Sie ins Auge fassen — mit einem konkreten Datum, nicht allgemein. Sie sehen dann, wie viele vergleichbare Angebote es gibt, was sie kosten und wie viele davon für dieses Datum noch frei sind.

Was Sie daraus lesen: Viele freie Angebote zu ähnlichen Preisen bedeuten Überangebot — Ihr Objekt müsste über den Preis konkurrieren. Wenige Angebote und die meisten belegt bedeuten Nachfrage, die das Angebot übersteigt. Und die Bewertungszahlen der bestehenden Angebote sagen etwas darüber, wie lange sie schon laufen.

Ein Hinweis zur Vorsicht: Marktdatenanbieter bewerten Zürich derzeit als schwach reguliert und weisen darauf hin, dass Märkte mit leichter Regulierung neues Angebot rasch anziehen — und dass sich Regulierung ändert, wenn Gemeinden auf dieses Wachstum reagieren. Genau das ist 2026 in Zürich und Kilchberg passiert.